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Wolfgang Wöhrmann
Facility-Management
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Wolfgang Wöhrmann - Flächenmanagement - EinführungDer Facility- bzw. Objekt- oder wie auch immer titulierte Manager größerer Organisationen, der für die Bereitstellung und Bewirtschaftung der Flächen der Verwaltungsgebäude dieser Organisationen zuständig ist, steht vor einer zunehmend komplexen Aufgabe, muss er doch versuchen, die zum Teil konträren Ziele des Flächenmanagements unter einer Hut zu bringen. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit impliziert geringe Flächenverbräuche und eher starre Organisationseinheiten, Umzugsraten von 50% und der Trend zu ergonomischen und offenen Büroraumstrukturen verlangen eher aufwendige und damit teure Konstruktionen, dabei widersprechen die real gemessenen Flächenzunahmen der letzten Dekade dem allseits geforderten Trend zum Lean Management. Diese sind erst in den letzten Jahren minimal rückläufig, soweit das zur Verfügung stehende Zahlenmaterial als solide und belastbar betrachtet werden kann.
Ausgangspunkt aller
Überlegungen ist immer der
Nachweis und die Dokumentation der
vorhandenen Flächen nach den
einschlägigen Vorschriften, in
der Regel der DIN 277, eine
lösbare, aber wohl nicht immer
einfache Aufgabe, wie zum Beispiel
die noch immer - auch in
einschlägigen Publikationen -
anzutreffende Verwendung des
Begriffes der
"Bruttogeschoßfläche"
zeigt, der schon in der DIN 277 von
1987 durch die
"Bruttogrundfläche"
ersetzt wurde. Ähnliches steht
vermutlich den Haupt- und
Nebennutzflächen bevor, die in
dem Begriff der
"Nutzungsgruppe" aufgegangen
sind.
Sind die Flächen ermittelt,
ist als nächstes zu
prüfen, ob der
Flächenverbrauch im Vergleich
mit Firmen ähnlicher Branche,
Struktur und Größe
adäquat oder eventuell
überdimensioniert ist. Wenn
das - wie gerade bei ehemals unter
staatlicher Obhut - stehenden
Organisationen - der Fall ist,
sollte man über geeignete
Verfahren verfügen, um
(ausgehend von der prognostizierten
Anzahl der Arbeitsplätze und
der Arbeitsplatztypen) den
funktional notwendigen
Flächenbedarf zu ermitteln.
Dabei ist die Kenntnis der
gesetzlichen Vorschriften und
Normen über die einzuhaltenden
Mindestmaße eine unabdingbare
Voraussetzung.
Von besonderer Bedeutung für die Beurteilung der Flächenwirtschaftlichkeit bei bestehenden als auch bei der Neuplanung von Bürogebäuden ist neben der Gebäudetiefe das verwendete Achsmaß. Bürotrennwände können i.d.R. nur auf die Achse selbst oder auf ein Vielfaches derselben gesetzt werden. Passt das Achsmaß nicht auf das optimierte Standardbüro und werden dadurch auch nur 1 bis 2 m 2 pro Büro verschenkt, kommen hier schnell - über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes gerechnet - einige Hunderttausend € zusammen. Eine zu große Gebäudetiefe verstärkt diesen Effekt noch einmal. Eine detaillierte Erläuterung dieser Zusammenhänge und ihrer welchselseitigen Abhängigkeiten finden Sie in meiner Monographie Flächenbewirtschaftung in Verwaltungs- und Bürogebäuden. Bei den im letzten Absatz angesprochenen Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen müssen Fragen beantwortet werden, ob ein Gebäude - wie vorgefunden oder geplant - überhaupt ökonomisch betrieben werden kann oder ob es vielleicht günstiger ist, ein Gebäude gleicher oder angepasster funktionaler Größe anzumieten, wobei sich diese Betrachtung über einen hinreichend langen Zeitraum erstrecken sollte. Zur Ermittlung der Größe der alternativ anzumietenden Fläche sollte man mit dem Begriff der Mietfläche, die in keiner gesetzlichen Vorschrift auftaucht, jedoch in der Immobilienwirtschaft allgemein angewendet wird, arbeiten können. Der Begriff der Mietfläche wurde von der gif, "Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung eV" in Wiesbaden - in Zusammenarbeit mit anderen Institutionen - entwickelt. Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit selbst geschieht mit einfachen - statischen - oder komplexen - dynamischen Verfahren der Investitionsrechnung, wobei der Gesetzgeber für die Durchführung öffentlicher Bauvorhaben geeignete, verkürzte Verfahren zur Ermittlung beispielsweise der Kostenmiete zu Verfügung stellt. |