Wolfgang Wöhrmann - Flächenmanagement - Kosten - Erträge - Renditen

Bei der Errichtung bzw. Bewirtschaftung eines (Verwaltungs-) Gebäudes muss nicht nur auf einen angemessenen Flächenverbrauch geachtet werden, sondern diese Flächen müssen auch wirtschaftlich errichtet und/oder betrieben werden.
Ein Investor - in der Regel der Eigentümer oder Betreiber dieser Immobilie - sollte mit dem Gebäude die Rendite einer alternativen Kapitalanlage erwirtschaften, d. h. der interne Zinssatz muss dem einer langfristigen Geldanlage entsprechen.
Anders ausgedrückt kann man auch sagen, wenn man alle Kosten eines (Büro-) Gebäudes herunterbricht auf einen Quadratmeter Mietfläche, dann darf die sich ergebende Kostenmiete nicht höher sein als der Mietzins eines von Ausstattung und Lage vergleichbaren Gebäudes. Der bei dem Rechengang eingesetzte Kalkulationszinssatz entspricht der internen Verzinsung des eingesetzten Kapitals.

Um die Wirtschaftlichkeit eines schon errichteten oder noch zu errichtenden Verwaltungsgebäudes zu berechnen, müssen in einem ersten Schritt die Kosten des Gebäudes ermittelt werden. Das sind auf der einen Seite die Herstellungs- oder Investitionskosten, die der in der DIN 276 geregelt sind, auf der anderen Seite der Teil der Betriebs- bzw. Nebenkosten, der nicht auf den Mieter umgelegt werden kann. Der auf den Mieter umlegbare Teil der Nebenkosten zählt - neben der Miete - zu den Einnahmen oder Erträgen einer Immobilie.
Gesetzliche Bestimmungen über die Umlagefähigkeit dieser Kosten finden sich in der DIN 18960, im Wohnraumförderungsgesetz (WoFG), in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), in der am 1.1.2004 in Kraft getretenen Betriebskostenverordnung (BetrKV) und in verschiedenen anderen Gesetzten und Verordnungen, auf die hier aber nicht näher eingegangen wird. Im gewerblichen Bereich macht der Gesetzgeber keine zwingenden Vorgaben hinsichtlich der Zurechenbarkeit der Betriebskosten (Vertragsfreiheit). Die wichtigsten Normen, Gesetze und Verordnungen werden hier auszugsweise wiedergegeben.

Um schließlich eine wirtschaftliche Kennziffer wie die Rendite berechnen zu können, müssen den Kosten die Erträge gegenübergestellt werden, i. d. R. sind das die Mieten, bei selbstgenutzten Gebäuden der Mietsatz, der am Markt erzielt werden könnte.

Die Kosten im Bauwesen - Teil 1: Hochbau,
die DIN 276 von 2006

Wörtlich heißt es in der DIN: "Dieser Teil der Norm gilt für die Kostenplanung im Hochbau, insbesondere für die Ermittlung und die Gliederung von Kosten. Sie erstreckt sich auf die Kosten für den Neubau, den Umbau und die Modernisierung von Bauwerken und die damit zusammenhängenden projektbezogenen Kosten; für Nutzungskosten im Hochbau gilt DIN 18960". Damit unterscheidet sie sich nicht gravierend von der alten DIN.
Die Bezeichnung der Norm mit "Teil 1" wurde gewählt, weil beabsichtigt ist, später weitere Teile über die Gliederung der Kosten von Verkehrswegen und Ingenieurbauten aufzunehmen.
Der Begriff der "Kostenermittlung" in der DIN von 1993 wurde ersetzt durch die "Grundsätze der Kostenplanung", wobei als Ziel der Kostenplanung genannt wird "... ein Bauprojekt wirtschaftlich und kostentransparent sowie kostensicher zu realisieren".
Während in der DIN von 1993 als Unterpunkte der Kostenermittlung noch die Kostenschätzung, die Kostenberechnung, der Kostenanschlag und die Kostenfeststellung genannt waren, werden mit der neuen Norm sechs Stufen der Kostenermittlung eingeführt.
Für welchen Bereich der Planung sie gelten und bis zu welcher Gliederungsebene die Kosten jeweils nachgewiesen werden müssen, können Sie der folgenden Tabelle entnehmen:

Die Kostengliederung selber erfolgt in drei Ebenen und ist in der Regel nach Elementen orientiert, wobei die Norm - wie schon in der alten DIN - eine ausführungsorientierte Gliederung (nach Gewerken) weiterhin zulässt.
Die Kostengliederung bis zur zweiten Ebene finden Sie in der nachfolgenden Tabelle:

Nutzungskosten im Hochbau,
die DIN 18960 von 1999

Während die DIN 276 und als Hilfsinstrument die DIN 277 die Werkzeuge zur Ermittlung der Herstellungs- oder Investitionskosten eines Bauwerkes darstellen und insgesamt auf eine lange Historie zurückblicken, wurde eine entsprechende Norm über die Baunutzungskosten eines Gebäudes erst im Jahr 1976 vom Normenausschuss Bauwesen der Öffentlichkeit vorgestellt.
Zweck der Norm war (ist) die einheitliche Festlegung und Fortschreibung der Kosten, die durch die Nutzung von Bauwerken entstehen. Dadurch sollten insbesondere betriebswirtschaftliche Vergleiche Bauten gleicher Zweckbestimmung sowie die Prüfung der Wirtschaftlichkeit eines Bauprojektes von der Planung - über die gesamte Lebensdauer - bis zum Abriss ermöglicht werden.

Nach über 20 Jahren Bestand wurde im Jahr 1999 eine neue Fassung der Norm veröffentlicht. Als gravierende Änderung ist die Streichung der Abschreibungskosten zu vermerken. Offensichtlich - und zur Verwunderung der Fachwelt - waren die Ausschussmitglieder der Meinung, die Norm sei als Grundlage für Wirtschaftlichkeitsberechnungen nicht geeignet. Wörtlich heißt es unter Punkt 4 Nutzkostenermittlung, Allgemeines: "Nutzkostenermittlungen dienen als Grundlagen für die Kostenkontrolle, für Planungs-, Vergabe- und Ausführungsentscheidungen sowie zum Nachweis der entstandenen Nutzungskosten. Sie dienen als eine Grundlage zur Kostenkennwertbildung (zum Beispiel Benchmarking)."

Warum die Nutzungskosten für Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen trotzdem herangezogen werden, dürfte klar sein. Will man die Wirtschaftlichkeit bzw. Rentabilität eines (Verwaltungs-) Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus ermitteln, muss man den Erträgen die Gesamtkosten gegenüberstellen. Neben den laufenden oder in der DIN 18960 genannten Nutzungskosten sind das eben auch die Investitionskosten, heruntergebrochen auf ein kürzeren Zeitraum, z.B. ein Jahr, die Abschreibungen. Bevor in einem späteren Beispiel darauf eingegangen wird, im Folgenden die Nutzungskostengliederung der neueren DIN bis zur zweiten Gliederungsebene:

Die Betriebskostenverordnung von 2004 und die II. Berechnungsverordnung

Die am 1. Januar 2004 in Kraft getretene Betriebskostenverordnung (BV) ersetzt die bisher gültigen Bestimmungen hinsichtlich der umlagefähigen Betriebskosten (Nebenkosten), die bis zu diesem Zeitpunkt in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelt waren. Bindenden gesetzlichen Charakter hat sie allerdings nur für so genannte Wohnraummietverhältnisse.
Nach einer grundlegenden Definition, was überhaupt unter Betriebskosten zu verstehen ist, werden in § 1 zuerst die Kosten aufgeführt, die nicht zu den Betriebskosten gehören.

In § 2 folgt schließlich eine abschließende Aufstellung aller Betriebskosten. Der vollständige Gesetzestext ist im Internet frei verfügbar. Eine verkürzte Darstellung finden Sie im Folgenden:

Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang der von der gif in Zusammenarbeit mit der GEFMA entwickelte Entwurf für "Betriebs- und Nebenkosten bei gewerblichem Raum", der 2006 unter Federführung von Herrn Ullrich Glauche der Öffentlichkeit vorgestellt und bei beiden Verbänden käuflich erworben werden kann.
Die Zusammenhänge der einzelnen Kostenbegriffe, ihre Quellen und Rechtsgrundlagen werden klar und anschaulich erläutert und die in der Öffentlichkeit gelegentlich für Verwirrung sorgenden Begriffe der Instandhaltung, der Instandsetzung, der Inspektion und der Wartung werden klar voneinander abgegrenzt. Abschließend wird ein Vorschlag unterbreitet, welche vertraglichen Vereinbarungen nach Ansicht der Ausschussmitglieder im Bereich gewerblicher Mietverträge sinnvoll sind.

Renditekennziffern

Der Begriff der Rendite wird in der Immobilienwirtschaft in verschiedenen Ausprägungen gebraucht. Dabei wird immer eine Gewinngröße in Bezug zu einem investiertem Kapital gesetzt. In der Grundform lauten alle Renditekennziffern:

Ersetzt man nun den Jahresgewinn durch den jährlichen "Cash flow" , ergibt sich die Gesamtkapitalrentabilität als

und die Eigenkapitalrentabiliät, indem man diesen Cash flow um den Kapitaldienst vermindert und diesen Wert ins Verhältnis setzt zum investierten eigenkapital.
Im Bereich der gewerblichen Immobilien werden diese Kennziffern üblicherweise weiter differenziert in Form der "Cap rates" (capitalization rates, zu deutsch: Nettoanfangsrendite oder NAR). Diese ist definiert als:

Die Cap rate kann man sich daher das Verhältnis der laufenden Nettoeinnahmen aus der Investition zu den Anschaffungskosten vorstellen, es handelt sich um den Kehrwert der so genannten "Price/earning ratio (Vervielfältiger)". Die Price/earning Ratio gibt dem Investor an, das Wievielfache des aktuellen Cash flow er aufwenden muss, um den Kaufpreis einer Immobilie zahlen zu können.
Ob bei der Nettoanfangsrendite vom Markt- oder Kaufpreis die Erwerbsnebenkosten abgezogen werden dürfen, ist in der Fachliteratur strittig. Im deutschsprachigen Raum und den hier üblichen Definitionen, die unter wiedergegeben werden, wird i.d.R. abgezogen. Auch die schon mehrfach erwähnte gif geht bei ihrer im Jahr 2007 vorgestellten Definition "Netto-Rendite" von einer Abzugsfähigkeit der Erwerbsnebenkosten aus.
In Ermangelung gesetzlicher Regelungen oder DIN-Vorschriften ist zu hoffen, dass es in absehbarer Zukunft marktkonforme, allgemein akzeptierte Regelungen gibt. Bis dahin sollte man bei Verwendung einer der Kennziffern angeben, welche Bestandteile sich dahinter verbergen.
Die in Deutschland üblicherweise anzutreffenden Kennziffern sind:

Dabei ist die Nettomiete definiert als die Bruttomiete oder der Rohertrag, abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.

Alle bisher genannten Kennziffern haben als gemeinsames Merkmal, dass das zeitliche Anfall der Zahlungsströme (Zuflüsse, Abflüsse von Kapital, Einnahmen und Ausgaben) nicht berücksichtigt wird. Deshalb nennt man sie in der Betriebswirtschaftslehre auch die statischen Verfahren der Investitionsrechnung. Bei den dynamischen Verfahren, die nach gif auch Objektrentabilitäten genannt werden, wird der zeitliche Anfall berücksichtigt, entweder, indem alle Kapitalzu- und -abflüsse einschließlich der Investitionssumme und des Endwertes auf den Investitionszeitpunkt t ₀ abgezinst oder auf den Zeitpunkt nach dem Ende der Investition (Abriss des Gebäudes) aufgezinst werden.
Ergibt sich ein positiver Kapitalwert, liegt die interne Rendite über der Kalkulationszinssatz und vice versa. Die wichtigsten dieser Verfahren sind das Kapitalwertverfahren, die Interne Zinnssatz-Methode sowie die vollständigen Finanzpläne.
Um diese Erläuterungen nicht ausufern zu lassen, sei auf die einschlägige Fachliteratur verwiesen.

Berechnung der Kostenmiete nach RBBau

In der RBBau findet man ein Schema zur Berechnung der Kostenmiete. Ursprünglich entwickelt zur Berechnung der Höchstmiete im sozialen, geförderten Wohnungsbau, ist der Rechengang nach leichten Modifikationen auch im gewerblichen Bereich geeignet, eine den Kosten entsprechende Miete oder bei gegebener Ortsmiete die interne Rendite eines Gebäudes zu ermitteln.

Praktisches Beispiel Kosten- und Renditenberechnung eines Verwaltungsgebäudes

Um die Herstell- oder Investitionskosten eines Verwaltungsgebäudes - gegebenenfalls schon vor der Planung abschätzen zu können, gebraucht man von dem Gebäude entweder die Anzahl und Dimensionen der Bauelemente oder der Gewerke.
Bauelemente sind die in der DIN 276 aufgelisteten Bauteile wie Innen- und Außenwände, Decken, Dächer u.s.w. Gewerke können dem Standardleistungsbuch bzw. der VOB Teil C entnommen werden. Dazu zählen z.B. Mauerarbeiten, Beton- und Stahlbetonarben, Putz- und Stuckarbeiten, Estricharbeiten u.s.w, um nur einige wichtige zu nennen. In einem aufwendigen Prozess müssen zuerst die Elemente und dann die verschiedenen Gewerken ermittelt werden, wobei ein Element aus verschiedenen Gewerken bestehen kann und auf der anderen Seite Gewerke in verschiedenen Elementen vorkommen können.
Ermittelt werden die Preise im Bauwesen letztendlich durch Ausschreibungen und ausgeschrieben werden Gewerke.

Die Preise - genauer die so genanten Kostenkennwerte - der Elemente oder Gewerke können dabei gängigen Baupreissammlungen entnommen werden. Die bekannteste ist wohl die jährlich vom BKI Baukosteninformationszentrum Deutscher Architekten in Stuttgart herausgegebene Zusammenstellung der Kostenkennwerte aller Arten von Gebäuden, wobei die Kennwerte jeweils bis zur zweiten Ebene der DIN aufgeschlüsselt sind. Die Preise müssen natürlich indexiert und den örtlichen Gegebenheiten angepasst werden. Für eine überschlägige Kostenermittlung findet man darüber hinaus die Gesamtpreise pro m² BGF und HNF.
Eine kostengünstige Alternative dazu bietet seit einigen Jahren das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen mit der Publikation der so genannten Normalherstellkosten. An sich entwickelt für die Ermittlung der (historischen) Sachwerte von Gebäuden und Grundstücken (als Anhang der Wertermittlungsverordnung) findet man in ihr die Preise pro m² Bruttogrundfläche aller Arten von Gebäuden verschiedener Ausstattungskriteria. Die Preise der aktuellen Fassung aus dem Jahr 2000 NHK 2000 müssen zeitlich und örtlich natürlich wieder angepasst werden.

An einem (verkürzten) praktischen Beispiel soll der Rechengang erläutert werden. Ausgehend von einem der Schemata zur Flächenbedarfsermittlung wird zuerst die BGF ermittelt, die Herstellkosten des Gebäudes ergeben sich durch Multiplikation mit einem passenden Kostenkennwertes aus der BKI-Sammlung. Die benötigte Mindestgröße des Baugrundstückes lässt sich nach Kenntnis der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschoßflächenzahl (GFZ) und der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse berechnen.

Der Rechengang zur Ermittlung der Kostenmiete lehnt sich an das Schema der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Zweiten Berechnungsverordnung an, weicht aber in wesentlichen Parametern von ihr ab. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau sind die Höhe der Abschreibungen sowie die Ansätze der Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in den §§ 25 ff. der II. BV geregelt.
Die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten werden nicht in Ansatz gebracht, da sie zwar die Einnahmen erhöhen, aber mit dem gleichen Betrag i. d. R. auch bei den Kosten berücksichtigt werden müssten. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten sind:

Um die Kostenmiete zu berechnen, müssen nun die Gesamtkosten auf die Mietfläche umgelegt werden. Die Mietfläche wird mit 3.500 m² angenommen. Die Kostenmiete kann anschließend mit der ortsüblichen Miete verglichen werden.

Bei einem Kalkulationszinssatz von 5% liegt die Kostenmiete unter der Vergleichsmiete, d.h. wenn der Investor eine Renditeerwartung von 5% hat, könnte das Gebäude so realisiert werden. Vorausgesetzt, alle anderen Parameter werden als gegeben angenommen, kann der Kalkulationszinssatz jetzt so lange variiert werde, bis die Kostenmiete der Vergleichsmiete entspricht. Das ist bei einem Zinssatz von 6,53% der Fall. Dieser Wert entspricht der internen Rendite der Investition.

Letztendlich noch der Nachweis der Brutto- und der Nettoanfangsrendite: