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Wolfgang Wöhrmann
Facility-Management
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Wolfgang Wöhrmann - Flächenmanagement - Flächenbedarfsermittlung
Als Flächenmanager kennen
Sie den gesamten
Flächenverbrauch Ihrer
Organisation, gemessen in
m² BGF. Wenn Sie diesen Wert
durch die Anzahl der (fest
angestellten) Mitarbeiter teilen,
erhalten Sie den durchschnittlichen
Flächenverbrauch pro
Mitarbeiter, wiederum gemessen in
Diese ca. 33 m²
Mietfläche pro Mitarbeiter
würden ca. 35 bis
Wenn Ihre Flächenkennwerte
nun diesen beiden Kriterien
genügen, muss in einem
nächsten Schritt festgestellt
werden, ob diese Durchschnittswerte
auch für Ihre Organisation
zutreffen, oder ob eine
individuelle
Flächenbedarfsermittlung
für die von Ihnen untersuchten
Verwaltungsgebäude zu
abweichenden Ergebnissen kommt, sei
es, dass Ihr Verbrauch
über oder unter dem
Durchschnitt liegt.
Im Folgenden werden drei Schemata vorgestellt, das erste mit freundlicher Genehmigung von Prof. Dr.-Ing. Ottomar Gottschalk, dem Nestor der deutschen Büroorganisatoren. Das zweite Schema ist dem Internetauftritt des Büro-Forums entnommen, einem überregionalem Zusammenschluss von Büromöbelherstellern, die sich mit ihrem Auftritt den Grundlagen der Planung von Verwaltungsgebäuden verschrieben haben. Von der Systematik und dem Ergebnis her sind sie wohl den "New Workern" zuzuschreiben. Das dritte Schema schließlich basiert auf den Vorschriften der RBBau, den Richtlinien für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes und ist für öffentliche Bauvorhaben, nicht nur für Verwaltungsgebäude, verbindlich. Brutto-Grundfläche je Arbeitsplatz nach Ottomar Gottschalk
Gottschalk, dessen in mehreren
Auflagen erschienenes Standardwerk
"Verwaltungsbauten" als
Klassiker schlechthin gilt, wenn es
um die Systematik und Vorgehensweise
bei der Planung von
Verwaltungsgebäuden geht,
teilt die Flächenarten auf der
obersten Ebene in die sog. Programmflächen, das
sind die, die sich vom Bedarf des
zu planenden Gebäudes
programmieren lassen und die Versorgungsflächen, das
sind die, die für die
Versorgung des Betriebes notwendig
sind. Ihre Größe ergibt
sich aus dem Entwurf des
Gebäudes.
Ausgangspunkt der Berechnung
sind jetzt die einzelnen
Arbeitsplätze, konkret die
Räume, die sich nach
Optimierung unter Beachtung der
gesetzlichen Vorschriften ergeben,
nach der Terminologie der folgenden
Tabelle die
"Arbeitsplätze".
Für die Anpassung im
Gebäude (Achsoptimierung) ist
ein Zuschlag von 10 Prozent
berücksichtigt.
Bruttoflächenbedarf für Büro-Arbeitsplätze nach Neufert
Auch die Bauentwurfslehre von Neufert, das
Standardwerk der Entwurfslehre für Architekten
zum mindesten im deutschsprachigen
Raum, kommt in ihrer 2005 erschienenen 38. Auflage zu folgenden
Zahlen, was die durchschnittlichen Flächenansprüche
von Büroarbeitsplätzen in Verwaltungsgebäuden betrifft:
Flächenbedarfsanforderungen
à la New Work
|
Flächensystem |
|
Flächen-
benchmarks |
Flächen-
summe HNF |
|||
je AP von | je AP bis | von | bis | |||
|
|
|
|
|||
Arbeitsplätze |
|
95 | 10 | 12 | 950 | 1.140 |
Sharing AP | 20 | 10 | 12 | 200 | 240 | |
|
15 | 12 | 14 | 180 | 210 | |
|
9 | 4 | 5 | 36 | 45 | |
|
10 | 10 | 12 | 100 | 120 | |
Summe HNF | m² | 1.466 | 1.755 | |||
Bürobezogene
Sonderflächen |
|
140 | 0,3 | 0,6 | 42 | 84 |
Teamablage | ||||||
Bürotechnik
offen
im AP Bereich |
||||||
Summe HNF | m² | 42 | 84 | |||
Stockwerks-
bezogene Sonderflächen |
|
140 | 0,5 | 0,9 | 70 | 126 |
|
||||||
|
||||||
|
||||||
|
||||||
|
||||||
Summe HNF | m² | 70 | 126 | |||
Zentrale
Sonderflächen |
Eingangshalle | in anteiligen Mietflächen enthalten | ||||
zentrale
Konferenzzone |
im eigenen Mietbereich | 60 | 80 | |||
Poststelle | 25 | 30 | ||||
Serverräume
zentrale Räume |
abhängig von den nutzerbezogenen Anforderungen | |||||
Lagerflächen | 190 | 190 | ||||
Sonstige
Flächen- anforderungen |
||||||
Summe HNF | m² | 275 | 300 | |||
Gesamt HNF | m² | 1.853 | 2.265 | |||
Sonstige Mietflächen |
Nebennutzflächen
(Sanitärflächen) |
140 | 0,20 | 0,30 | 28,0 | 42,00 |
Verkehrsflächen
innerhalb des Mietbereiches |
1,00 | 1,50 | 140,00 | 210 | ||
Haustechnikfläche
FF |
0,15 | 0,20 | 21,00 | 28,00 | ||
Anteilige Mietfläche | 1,00 | 1,50 | 140,00 | 210,00 | ||
Summe HNF | m² | 329 | 490 | |||
Mietfläche | m² | 2.182 | 2.755 |
Auffällig an der Tabelle,
deren Original vom Büro-Forum
im
Internet erreichbar ist, sind nun
drei Sachverhalte. Erstens bestehen
wohl hinsichtlich der Terminologie
einige Unsicherheiten.
Offensichtlich wird - wie bei fast
allen gegenwärtig
zugänglichen Publikationen -
mit den Begriffen der alten DIN
gearbeitet, was an sich kein
Vorwurf ist, jedoch werden die
Begriffe nicht sauber auseinander
gehalten. Alle Zwischensummen
werden als HNF
bezeichnet,
was definitiv bei der letzten
Untergruppe, den Sonstigen
Mietflächen
falsch ist;
auch in den anderen Untergruppen
gehören z.B. die Putzmittelräume
nicht
zu den HNF, sondern den NNF
und die Eingangshalle
zur Verkehrsfläche.
Zweitens fällt auf, dass
die Anzahl der Arbeitsplätze
nicht mit der Anzahl der
unterzubringenden Personen
übereinstimmt. Das ist jedoch
kein Berechnungsfehler, sondern
gerade ein Kennzeichen neuer
Arbeitsplatzkonzepte, dass
mehr Personen untergebracht werden
können (95 + 20 + 15 + 9 + 10
= 149) als physisch
Arbeitsplätze im Gebäude
vorhanden sind.
Drittens ist zu prüfen,
inwieweit die dargestellten Zahlen
einer Überprüfung in der
Realität standhalten. Wenn man
die kleinere Zahl nimmt und von 140
Arbeitsplätzen ausgeht,
würde das eine Mietfläche
von 15,59 m² (2.182 / 140) bis
zu 19,68 m² (2.755 / 140) je
Mitarbeiter ergeben.
Geht man von den Zahlen von Jones
Lang Lasalle aus, bleibt nur die
Feststellung, entweder sind diese
Art von Büros noch nicht oder
noch nicht in genügendem
Maße in den Statistiken
berücksichtigt, oder es kommt
darin ein Wunschdenken zum
Ausdruck, das im Büroalltag
von heute noch nicht angekommen
ist.
Handelt es ich bei dem zu errichtenden bzw. zu planenden Gebäude um
eines im Zuständigkeitsbereich der öffentlichen Hand, wird eine über
die (alte) DIN 277 hinausgehende Klassifizierung der Hauptnutzflächen
vorgeschlagen, um die Gebäudeflächen systematischer planen sowie
vergleichbarer und prüfbarer zu machen.
Das Grobschema sieht wie folgt aus:
1. |
Büroräume für
Abteilungen und Referate |
|||
Tageslicht | ||||
2. |
Bürobezogene
Sonderflächen |
|||
Tageslicht | Dunkel | |||
3. |
Stockwerksbezogene
Sonderflächen |
|||
Tageslicht | Dunkel | |||
4. |
Zentrale
Sonderflächen |
|||
Tageslicht | Dunkel | |||
Hauptnutzflächen | ||||
5. Nebennutzflächen | ||||
Programmflächen = Nutzflächen | ||||
+ Funktionsflächen | ||||
+ Verkehrsflächen | ||||
+ Konstruktionsflächen | ||||
= Brutto-Grundflächen |
Alle Einzel- und Mehrpersonenräume sind mit Tageslicht ausgerüstet. Sie
sind dezentral in den Bürogeschossen angeordnet, genauso wie die Bürobezogenen
Sonderflächen, zu denen Besprechung, Registratur
und Bürotechnik
gehören.
Zu den Stockwerksbezogenen Sonderflächen, die i.d.R. abteilungsübergreifend zentral
im Stockwerk untergebracht sind, zählen Konferenz, Stockwerksdienste, EDV-
Verteilerräume
und Teeküchen.
Zur gemeinsamen Nutzung im Gebäude, meistens im Erdgeschoß, manchmal auch im Untergeschoß
angeordnet findet man die zentralen Sonderflächen
mit Zentralarchiv, Küche
und Kantine, den Anlieferungsbereich und das Lager, den zentralen
Konferenzbereichbereich
und die zentrale Poststelle.
Alle Sonderflächen können auch ohne Tageslicht ausgestattet sein. Der Rest der
Flächensystematik folgt der DIN 277.
Die Verfahrensschritte bei der Ermittlung des Flächenbedarfes sind in der RBBau, den Richtlinien für die Durchführung von Bauvorhaben des Bundes
klar vorgegeben und können im
Internet heruntergeladen werden. Auf eine detaillierte Wiedergabe der Muster wird daher hier
verzichtet.
Die Schritte im Einzelnen beinhalten:
a. Stellenplan mit erweitertem Muster 12 aufstellen
b. Raumplan mit erweitertem Muster 13a - d aufstellen
c. Belegungssimulation
d. Flächenabgleich
Im Gegensatz zur Privatwirtschaft bestehen nun im öffentlichen Bereich, je nach Hierarchiestufe des Stelleninhabers Beschränkungen hinsichtlich der Höchstflächen für Geschäftszimmer, die im oberen Bereich aber so üppig bemessen sind, dass man von Beschränkungen nicht mehr reden kann. Sie reichen von 6 m² pro Person bei Unterbringung mehrerer Personen in einem Raum für Schreibkräfte, über 18 m² als Einzelzimmer für Referenten in Ministerien, bis zu 42 - 48 m² als Zimmergrößen für Minister und Staatssekretäre.
Errechnet wird der Flächenbedarf allerdings nicht auf der Grundlage der obigen Raumvorgaben,
die lediglich als Höchstgrenzen zu verstehen sind, sondern unter zu Grunde Legung eines Standardraumes,
bzw. eines Standardachsmasses. Dabei wird versucht, alle Hierarchiestufen in einem der Räume unterzubringen,
die sich aus diesen Maßen ergeben.
Üblicherweise geht man heute von folgenden Maßen aus:
Achsmaß 1,35 m - 1,70 m
Raumtiefe 4,80 m - 5,20 m
Legt man sich nun auf ein mittleres Achsmaß von 1,50 m und eine Raumtiefe von 5,00 m fest,
so kommt man zu einer Fläche je Achssprung von 7,50 m
und zu einer Fläche des zweiachsigen
Standardbüros von 15,00 qm.
Weiterhin ist man in der Lage die Flächenanforderungen der Büros (fast) aller Hierarchiestufen sowie
des größten Teils der Sonderflächen abzudecken. Die dann noch notwendigen Flächenanteile werden in
der Regel durch Zuschlagszahlen wie bei den obigen Verfahren ermittelt.
Auf der Grundlage dieser Zahlen werden nun folgende Raumtypen festgelegt:
Raumtyp | Fläche | Nutzer |
EZ | 45,0 - 52,5 qm |
Minister
Staatssekretäre |
EZ | 37,5 qm | Abteilungsleiter |
EZ | 30,0 qm | Unterabteilungsleiter |
EZ | 22,5 qm | Referatsleiter |
DZ(2 AP) | 22,5 qm |
Doppelsekretariat
Sachbearbeiter Schreibkräfte Vorzimmer |
EZ | 15,0 qm |
Referent
Sachbearbeiter |
MPR | 11,25 qm | Sachbearbeiter |
Eine exemplarische Ausgestaltung der Räume finden Sie in der folgenden Abbildung.
Am Beispiel der Flächenermittlung einer Bundesbehörde kann das Schema
der RBBau am besten verdeutlicht werden. An erster Stelle steht die
Ermittlung der Arbeitsplätze nach Muster 12.
Es wird - in dieser Rechnung - von folgenden Arbeitsplätzen ausgegangen:
Stellenplan / AP | ||||
Hauptab-
teilung |
Grund-
lagen |
Kultur | Presse | |
Minister
Staatssekretäre |
4 | 1 | ||
Abteilungsleiter | 3 | 2 | 1 | 1 |
Unterabteilungsleiter | 2 | 3 | 2 | 1 |
Referatsleiter | 8 | 6 | 4 | 2 |
Referent | 16 | 3 | 4 | 3 |
Sachbearbeiter | 63 | 9 | 17 | 14 |
Hilfskräfte | 12 | 8 | 2 | 22 |
Schreibkräfte | 14 | 3 | 2 | 2 |
Sonstige | 7 | 2 | 2 | 1 |
Summen | 129 | 37 | 34 | 26 |
Gesamtsumme Arbeitsplätze: | 226 |
Diesen Arbeitsplätzen wird nun im nächsten Schritt jeweils ein
(Teil-) Raum zugewiesen. Dabei wird auf die oben entwickelten
Standardräume zurückgegriffen. In Muster 13 der RBBau schreibt der
Gesetzgeber weiterhin vor, dass jedem Raum ein Nutzungscode (NC) und
eine Kostenflächenart (KFA) nach Zentralstelle für Bedarfsbemessung
und Wirtschaftliches Bauen (ZBWB)
in Freiburg. Hinter beiden Begriffen steckt eine weitere Aufgliederung
der Flächen nach DIN 277 (alte Fassung) auf bis zu vier Stellen mit genau
spezifizierten Ausstattungskriterien, denen genau ein Kostenkennwert,
eben die KFA zugewiesen werden kann.
Darüber hinaus ist der Anteil der Funktions- und Verkehrsflächen (FF, VF)
abzuschätzen.
Ohne Berücksichtigung der letzten beiden Punkte, die den Rahmen dieser
Darstellung sprengen würden, hier nun die Ermittlung der "Bürofläche",
womit der Teil der Büros gemeint ist (alte HNF), die ständig
als Büros genutzt werden. Dabei differiert die Zahl der Arbeitsplätze
durchaus mit der Anzahl der Räume, da etliche Räume mit zwei und mehr
Personen besetzt sind und auf der anderen Seite (ganz) wenigen Personen
kein Raum zugewiesen werden kann.
Bürofläche in m² | ||||
Hauptab-
teilung |
Grund-
lagen |
Kultur | Presse | |
Einzelzimmer mit 45 m² | ||||
Anzahl AP | 4 | |||
m² Bürofläche | 180 | |||
Einzelzimmer mit 37,5 m² | ||||
Anzahl AP | 3 | 2 | 1 | 1 |
m² Bürofläche | 112,5 | 75 | 37,5 | 37,5 |
Einzelzimmer mit 30 m² | ||||
Anzahl AP | 2 | 3 | 2 | 1 |
m² Bürofläche | 80 | 90 | 60 | 30 |
Einzelzimmer mit 22,5 m² | ||||
Anzahl AP | 8 | 6 | 2 | 2 |
m² Bürofläche | 180 | 135 | 90 | 45 |
Einzelzimmer mit 15 m² | ||||
Anzahl AP | 46 | 9 | 15 | 10 |
m² Bürofläche | 690 | 135 | 225 | 150 |
Doppelzimmer mit 22,5 m² | ||||
Anzahl AP | 24 | 12 | 4 | 2 |
m² Bürofläche | 270 | 135 | 45 | 22,5 |
Mehrpersonenraum mit 11,5 m² je Person | ||||
Anzahl AP | 42 | 5 | 6 | 10 |
m² Bürofläche | 483 | 57,5 | 92 | 115 |
Summen | ||||
Summe AP | 129 | 37 | 34 | 26 |
Summe m² Bürofläche | 1.975,50 | 627,00 | 550,00 | 400,00 |
Gesamtsumme AP | 226 | |||
Gesamtsumme m² Bürofläche | 3.552,50 |
Als nächstes werden die bürobezogenen Sonderflächen ermittelt. Es ergeben sich folgende Werte:
Bürobezogene Sonderflächen in m² | ||||
Hauptab-
teilung |
Grund-
lagen |
Kultur | Presse | |
Registratur | ||||
Anzahl AP | 4 | 1 | 4 | |
m² Fläche | 140 | 45 | 120 | |
Besprechung | ||||
Anzahl AP | ||||
m² Fläche | 100 | 20 | 20 | |
Bürotechnik | ||||
Anzahl AP | 1 | 2 | ||
m² Fläche | 50 | 30 | 60 | |
sonstige bürobezogene Sonderflächen | ||||
Vorraum / Staatssekretär | ||||
m² Fläche | 55 | |||
Bibliothek | ||||
m² Fläche | 65 | |||
Präsentations-Raum | ||||
m² Fläche | 60 | |||
Summen | ||||
Summe AP | 5 | 1 | 6 | |
Summe m² bürobez. Sonderfläche | 345 | 85 | 75 | 260 |
Gesamtsumme AP | 12 | |||
Gesamtsumme m² bürobezogene Sonderfläche | 765 |
Die stockwerksbezogenen Sonderflächen und die zentralen Sonderflächen
sind i.d.R. nicht mehr eindeutig den Abteilungen zuzuordnen, jedoch
wird ab hier nach hell
und dunkel
unterschieden, wobei
unter hell eine oberirdische Unterbringung und unter dunkel eine unterirdische
Unterbringung zu verstehen ist. Die Unterscheidung der Flächen - auch der mit
diesem Schema nicht detailliert nachgewiesenen - nach diesem Kriterium ist insofern
von großer Bedeutung als von ihr unmittelbar die Geschossflächenzahl
als oberirdischer Anteil eines Gebäudes abgeleitet werden kann.
Hier nun die Rechenschemata:
Stockwerksbezogene Sonderflächen | |||||
m² HNF | |||||
Flächenart | AP |
Bemessungs-
grundlage |
hell | dunkel | Summe |
Stockwerksdienst | 6 | 2 x 45 m² | 100 | 35 | 135 |
EDV-Verteilerräume | 2 x 20 m² | 40 | 40 | ||
Teeküchen | 4 x 12 m² | 48 | 48 | ||
Summen | 148 | 75 | 223 |
Zentrale Sonderflächen | |||||
m² HNF | |||||
Flächenart | AP |
Bemessungs-
grundlage |
hell | dunkel | Summe |
Zentrale Konrerenzzone | 3 | eigener Entwurf | 350 | 40 | 390 |
Zentralarchiv | 18 | eigener Entwurf | 200 | 2.500 | 2.700 |
Summen | 550 | 2.540 | 3.090 | ||
Summe AP | 21 |
Diese (leicht modifizierten) Zahlen beruhen auf der Auswertung eines
realen Objektes, nämlich dem Umzug einer Oberbehörde von Bonn nach
Berlin. Der Umzug wurde seinerzeit zum Anlass genommen, einheitliche
Flächenstandards durchzusetzen, was zu einer deutlichen Reduzierung
des Flächenbedarfes geführt hat.
Der hier ermittelte Flächenbedarf dürfte der HNF der alten DIN 277 entsprechen.
Die Gesamtfläche beträgt 7.630,50 m² (3.552,50 + 765 + 223 + 3.090), die
Anzahl der Arbeitsplätze liegt bei 265 Personen, dividiert man beide Werte
durcheinander, erhält man einen Flächenverbrauch m² HNF pro Person von
28,79 m². Der Wert entspricht - nach der Terminologie von Gottschalk -
in etwa der Programmfläche. Die Mietfläche nach Definition der gif
liegt geringfügig höher.
Das Gebäude weist darüber hinaus ein Spezifikum auf, das relativ große Zentralarchiv
von 2.700 m². Um zu "fairen" Vergleichszahlen zu kommen, müsste dieser Wert von
der Gesamfläche abgezogen werden. Bei Berücksichtigung dieses Umstandes ergibt sich
dann folgender Benchmarking-Wert 4.950 m² (7.60,50 minus 2.700) dividiert durch
208 Personen (226 minus 18) = 23,70.
Auffällig bei beiden Werten ist wieder, dass sie erheblich über den (theoretischen ?)
Werten des Büro-Forums liegen.
Der Gesamtflächenverbrauch des Gebäudes wird nun anhand statistischer
Durchschnittswerte - wie oben dargestellt - ermittelt, es sei denn, man erstellt
schon in dieser frühen Planungsphase eine komplette Vorplanung. Das wäre
allerdings zeitaufwendig und teuer und soll eben durch die hier vorgestellten
Verfahren vermieden werden. Ein komplett durchgerechnetes Beispiel - nach der
Methode von Gottschalk - finden Sie in
meiner Monographie Flächenbewirtschaftung in
Verwaltungs- und
Bürogebäuden.