Wolfgang Wöhrmann Facility-Management
Flächen-Management

Wolfgang Wöhrmann - Flächenmanagement - Gesetze - Normen - Richtlinien - Vorschriften

In den folgenden Absätzen soll beim interessierten Leser ein grundsätzliches Verständnis für die wichtigsten Vorschriften, Normen und Gesetze geschaffen werden. Dabei ist für den mit den Flächenverwaltung und -bewirtschaftung zuständigen Mitarbeiter von besonderer Bedeutung, zwischen den in den verschiedenen normativen Unterlagen verwendeten Fachausdrücken unterscheiden zu können und zu wissen, wo welche Vorschriften zu einem bestimmten Arbeitsplatz oder Raum zu finden sind und inwieweit sie für seine Organisation verbindlich sind. Nichts ist - auch für die Außendarstellung fataler - als ein Flächenmanager, der einen Büro- nicht von einem Bildschirmarbeitsplatz und diesen nicht von einem Besprechungsarbeitsplatz unterscheiden kann. Auch sollte er genau wissen, was sich z.B. hinter den Begriffen der Büro-, der Miet- und der Wohnfläche verbirgt und wo diese definiert sind.

  • Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, die DIN 277 von 1987
    Die DIN 277 vom Januar 1987, die im Februar 2005 durch eine gleichnamige ersetzt wurde, hat die wesentliche Aufgabe, eine Berechnungsgrundlage für die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau zu liefern. Historisch betrachtet, sollte damit eine verlässliche Grundlage zum Kostenvergleich von Hochbauten geschaffen werden, d.h. wenn z.B. ein Kostenkennwert von 2.000 € pro m 2 BGF oder HNF ausgewiesen wurde, sollte durch die normierten Flächenbegriffe sichergestellt sein, dass wirklich die gleichen Kostenbezugsgrößen verwendet werden, was vorher so nicht immer gegeben war. Die Kostenermittlung auf der Basis von Raummeterpreisen, die früher vorgeschrieben war, spielt heute keine Rolle mehr.
    Im Folgenden sollen die wichtigsten Begriffe und Definitionen wiedergegeben und erklärt werden, besonders die Fallstricke, in denen sich der ungeübte Anwender schnell verheddert. Eine wörtliche Wiedergabe der DIN verbietet sich schon aus urheberrechtlichen Gründen.

    Generell ist zu sagen, dass unter allen im Folgenden benannten Flächen immer ihre vertikale Projektion auf eine darunter liegende (fiktive) parallele Ebene zu verstehen ist, wenn man (in Fußbodennähe) pro Geschoss durch das Gebäude schneidet. Das hat zur Folge, dass z.B. Rampen und Treppen nicht mit ihrer Abwicklung, sondern mit der Fläche berechnet werden, die sich ergibt, wenn man sie von oben betrachtet. Das gilt ebenso für die im nächsten Abschnitt behandelten Flächen der DIN 4543 und führt dazu, dass z.B. hängende Schränke eine Stellfläche haben.

    Oberster Begriff der DIN ist die Brutto-Grundfläche (BGF), worunter die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes zu verstehen ist. Zu den anrechenbaren Grundrissebenen zählen alle nutzbaren Tief-, Keller-, Erd-, und Obergeschosse sowie die nutzbaren Zwischen- und Dachgeschosse, d.h. solche, die begehbar sind. Das gleiche gilt für Installation- und Zwischengeschosse. Sind diese nicht begehbar oder stehen ihrer Nutzung baurechtliche Vorschriften entgegen, handelt es sich um nicht nutzbare Grundflächen. Diese tauchen in der BGF nicht auf und damit auch in keiner der Untergliederungen der BGF. Ist z.B. ein Flachdach nur bekiest, aber nicht mit einem Bodenbelag und Geländer versehen, wird die Grundrissebene des Flachdaches nicht berücksichtigt.
    Die BGF untergliedert sich in die Konstruktions-Grundfläche (KGF) und die Netto-Grundfläche (NGF).

    Brutto-Grundfläche (BGF)
    Konstruktions-Grundfläche (KGF) Netto-Grundfläche (NGF)

    Die Konstruktions-Grundfläche (KGF) wird definiert als die Summe der aufgehenden Bauteile eines Bauwerkes, wiederum gerechnet pro Grundrissebene, also nutzbarer Etage. Zu verstehen sind darunter Wände, Stützen und Pfeiler, aber auch die Flächen von Schornsteinen, nicht begehbaren Schächten, Türöffnungen, Nischen und Schlitzen. Bezüglich der Nischen kann es bei Altbauten zu kuriosen Ergebnissen führen, wenn z.B. eine mehrere Meter dicke Wand fast bis zur Deckenhöhe als Nische ausgebildet und die Fläche genutzt werden kann, wird sie nach der Systematik der DIN zur KGF gerechnet. Ebenfalls nicht eindeutig ist die Fläche einer Türöffnung, wenn z. B. die Tür entfernt wird. Mit Tür ist es KGF, ohne Tür entsteht ein offener Durchgang, der zur Nettogrundfläche gerechnet werden kann.

    Die Summe der zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen und nutzbaren Grundflächen schließlich ist die Netto-Grundfläche; Besonderheit ist hier, dass sowohl die Flächen von fest eingebauten Gegenständen als auch die freiliegender Installationen dazugerechnet werden. Das bedeutet z.B. für einen Kellerraum, dessen Fläche fast ausschließlich durch überdimensionierte Installationsrohre eingenommen wird, dieser - d.h. seine Fläche - trotzdem voll der NGF zugeschlagen wird.
    Die NGF untergliedert sich in die Nutzfläche (NF), die Funktionsfläche (FF) und die Verkehrsfläche(VF).

    Netto-Grundfläche (NGF)
    Nutzfläche (NF) Funktionsfläche (FF) Verkehrsfläche (VF)

    Die Nutzfläche eines Gebäudes ist der Flächenanteil, wo die Arbeiten verrichtet werden, die dem Gebäudezweck entsprechen, also warum das Gebäude errichtet wurde, bei einem Laden die Verkaufsflächen, beim Verwaltungsgebäude die Büros usw. Die Nutzfläche wird untergliedert sich in die Hauptnutzfläche (HNF) und die Nebennutzfläche (NNF).

    Nutzfläche (NF)
    Hauptnutzfläche (HNF) Nebennutzfläche (NNF)

    Die Funktionsflächen sind der Flächenanteil des Gebäudes, der der Unterbringung betriebstechnischer Anlagen dient, dabei sind unter betriebstechnischen Anlagen ausschließlich die Anlagen zu verstehen, die in der DIN 277 Teil 2, Tabelle 3 unter Punkt 8 "Betriebstechnische Anlagen" aufgeführt sind, also die Räume der Abwasseraufbereitung, der Wasserversorgung, der Heizung, der Gase, der elektrischen Stromversorgung, der Fernmeldetechnik, der raumlufttechnischen und der Aufzug- und Förderanlagen sowie der sonstigen betriebstechnischen Anlagen, wobei nicht weiter spezifiziert ist, welche Räume darunter zu verstehen sind. Die Flächen der Räume für Bürotechnik fallen allerdings nicht unter diese Kategorie.
    Die im zweiten Absatz stehende Vorschrift, dass Bauwerke, deren ausschließlicher Zweck die Unterbringung betriebstechnischer Anlagen ist, den Nutzflächen zuzurechnen sind, hat erhebliche Auswirkungen auf die Beurteilung der Flächenwirtschaftlichkeit von Gebäuden. Sind z.B. die Heizungs-, Warmwasser- und andre betriebstechnische Anlagen eines Krankenhauskomplexes in eigenen Gebäuden untergebracht, zählen diese Flächen zu den Nutzflächen, da sie nach der DIN "der Nutzung des Bauwerkes aufgrund seiner Zweckbestimmung dienen". Werden die Anlagen jedoch z.B. im Hauptgebäude untergebracht, sind sie Funktionsflächen. Da die Flächenwirtschaftlichkeit eines Gebäudes u.a. dadurch bestimmt wird, wie sich die HNF(alte DIN) zur Gesamtfläche (GBF) verhält, kann dieser Faktor allein durch die Art der Unterbringung der Räume für die betriebstechnischen Anlagen erhöht werden, was natürlich Unsinn ist; der Zuschnitt eines Gebäudes wird nicht dadurch günstiger, dass man für die Heizung oder Warmwasserbereitung eigene Gebäude errichtet, die Verhältniszahl schon. Angestrebt für die Verhältniszahl HNF / GBF werden üblicherweise Werte von min. 70 Prozent.

    Schließlich bleibt als dritter Anteil der Netto-Grundfläche die Verkehrsfläche (VF) als der Flächenanteil, der der Erschließung des Bauwerkes und seines Verlassens im Notfall dient, wichtig der Nachsatz, dass Flächen innerhalb anderer Flächenarten, z.B. in Büros, nicht zur Verkehrsfläche zählen. Für ein Großraumbüro, welches ja bautechnisch i.d.R. als ein Raum ausgebildet ist, bedeutet dies, dass die gesamte Fläche als Nutzfläche auszuweisen ist, einschließlich der Flächenanteile, die der verkehrsmäßigen Erschließung der einzelnen Arbeitsplätze dienen. Dahinter steht die Vorschrift der DIN 277, dass Räume immer als Ganzes zugewiesen werden müssen. Erst in der DIN 4543 erfolgt eine Aufteilung der Flächen innerhalb eines Raumes.
    Das hat zur Folge, daß Großraumbüros tendenziell immer einen sehr hohen Anteil der HNF an der BGF haben, da der Anteil der Verkehrsflächen im Gebäude relativ gering ist. Für einen internen Vergleich mit z.B. einem Kombi- oder Zellenbüro sollten die zur Erschließung der Arbeitsplätze notwendigen Flächenanteile der Verkehrsfläche zugeschlagen werden, da es sonst zu schiefen Vergleichen kommt. Ein Büro ist nicht allein dadurch flächenwirtschaftlicher, weil als Bürotyp ein Großraum gewählt wird. Die Abweichungen bewegen sich in der Größenordnung von 10 bis 20 Prozent.

    Beim Ausweis (Berechnungsgrundlagen) der Flächen sind einige Besonderheiten zu beachten
    - alle o.g. Flächenanteile sind pro Grundrissebene, also pro
      Stockwerk, nachzuweisen
    - zusätzlich müssen pro Stockwerk pro Flächenanteil
      folgende Bereiche unterschieden werden
       - Bereich a: überdeckt und allseitig in voller
         Höhe umschlossen
         (das sind die "normalen" Räumen)
       - Bereich b: überdeckt und allseitig in voller
         Höhe umschlossen
         (das können sein offene Durchfahrten oder
          nicht obere Balkone)
       - Bereich c: nicht überdeckt
         (das können sein nutzbare Dachterrassen
         oder obere Balkone)
    - weiterhin sind pro Stockwerk pro
       Flächenanteil außer der KGF, jedoch für alle
       drei Bereiche die Grundflächen folgender
       Raumhöhen getrennt zu ermitteln
       - Raumhöhen von 1,50 m und mehr
       - Raumhöhen unter 1,50 m
    - alle Maße sind als Brutto-Maße, also einschließlich Putz
       und Bekleidung auszuweisen; ein pauschaler
       Putzabzug von 3% wie z.B. bei der früheren
       Wohnflächenberechnung ist nicht zulässig.
       Eine direkte Maßentnahme aus Bauzeichnungen
       ist nicht daher nicht möglich.

    Der zweite Teil der DIN 277 hat den Zweck, die Gliederung der Netto-Grundfläche im Einzelnen festzulegen. Hier wird allerdings nicht, wie im ersten Teil, mit allgemeinen Definitionen gearbeitet, sondern mit Raum-Katalogen, d.h. es ist versucht worden, zu allen Flächentypen Raumbeispiele zu finden, so dass der Anwender nur noch den Katalog durchsuchen muss, die Flächenzuweisung ergibt sich dann unmittelbar. Das Grobschema mit einer Gliederung der ersten Ebene ist im Folgenden wiedergegeben.

    Nutzungsart
    Benennung
    Netto-Grundfläche (NGF)
    Gliederung
    1 Wohnen und Aufenthalt Nutz-
    fläche
    (NF)
    Hauptnutzfläche 1 (HNF1)
    2 Büroarbeit Hauptnutzfläche 2 (HNF2)
    3 Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente Hauptnutzfläche 3 (HNF3)
    4 Lagern, Verteilen und Verkaufen Hauptnutzfläche 4 (HNF4)
    5 Bildung, Unterricht und Kultur Hauptnutzfläche 5 (HNF5)
    6 Heilen und Pflegen Hauptnutzfläche 6 (HNF6)
    7 Sonstige Nutzungen Nebennutzfläche (NNF)
    8 Betriebstechnische Anlagen Funktionsfläche (FF)
    9 Verkehrserschließung und -sicherung Verkehrsfläche (VF)

    Von besonderer Bedeutung für den Flächenmanager sind naturgemäß die HNF 2, Büroarbeit, da hier - auch nach dem Verständnis der GEFMA (Deutscher Verband für Facility Management) - Arbeiten verrichtet werden, die nicht zum Kerngeschäft des Unternehmens gehören.
  • Die neue DIN 277 von 2005
    Im Februar 2005 wurde die neue DIN 277 vorgestellt. Die wesentlichen Neuerungen gegenüber der DIN von 1987 sind schnell aufgezählt:
    - die Funktionsfläche (FF) wurde in Technische
      Funktionsfläche (TF)
    umbenannt
    - Installationskanäle und -schächte mit über 1,0 m 2
      lichtem Querschnitt werden der
      Netto-Grundfläche zugerechnet
    - die getrennte Ermittlung von Grundflächen unter
      Schrägen bis/über 1,50 m wird aufgegeben
    - die Unterscheidung der Nutzflächen in Hauptnutzfläche
      und Nebennutzfläche wurde aufgegeben;
      beide Begriffe sind entfallen. Dafür wurde
      der Begriff der Nutzungsgruppe neu aufgenommen.
    Dadurch ergibt sich jetzt folgendes Schema:

    Nr. Netto-Grundflächen Nutzungsgruppen
    1 Nutzfläche (NF)  Wohnen und Aufenthalt
    2  Büroarbeit
    3  Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
    4  Lagern, Verteilen und Verkaufen
    5  Bildung, Unterricht und Kultur
    6  Heilen und Pflegen
    7  Sonstige Nutzflächen
    8 Technische Funktionsfläche (TF)  Technische Anlagen
    9 Verkehrsfläche (VF)  Verkehrserschließung und -sicherung

    Für den Flächenmanager stellt sich die Frage, wie er jetzt die im letzten Absatz erläuterte Verhältniszahl HNF / BGF bilden soll, da es die HNF ja nicht mehr gibt. Hilfsweise könnte man die NF zur BGF ins Verhältnis setzen, wobei sich natürlich andere Werte ergeben. Mit der Streichung des Begriffes der Nebennutzfläche wollte der Normenausschuss wohl zum Ausdruck bringen, dass es keine Nutzflächen erster und zweiter Ordnung gibt. Da die Nutzungsgruppen inhaltlich noch der alten Einteilung entsprechen, kann man hilfsweise die Kennziffer Nutzungsgruppe 1-6 / BGF bilden, denn eines dürfte klar sein: ein Verwaltungsgebäude wird errichtet, um Bürofläche zur Verfügung zu haben, alle anderen Flächenarten, einschließlich der Sanitär-, der Abstellräume und der Garderoben in der Nutzungsgruppe 7 haben dienenden Charakter.
    Auch der Wegfall der Regelung, Grundflächen unter Schrägen bis/über 1,50 m Höhe getrennt auszuweisen, ist nicht ohne Problematik, bot diese Regelung - analog den Vorschriften zur Ermittlung der Wohnfläche in der II. Berechnungs- respektive der Wohnflächenverordnung - doch einen gewissen Anhalt für die Benutzbarkeit der Flächen. Die dafür in Punkt "Ermittlungsgrundlagen" aufgenommene Vorschrift der Ermittlung nach unterschiedlichen Höhen ist völlig vage und so kaum brauchbar.
  • Büroarbeitsplätze, die DIN 4543
    Die DIN 4543 hat die Aufgabe, die Flächen der HNF 2 (alte DIN) bzw. der Nutzungsgruppe Büroarbeit (neue DIN) weiter zu gliedern sowie die Gestaltungsvorschriften nach ergonomischen Gesichtspunkten festzulegen.
    Dabei gilt es, erst einmal zu klären, was genau unter Büroräumen bzw. Büroarbeitsplätzen zu verstehen ist. Jeder der Beteiligten hat eine ungefähre Vorstellung davon, was ein Büro ist, befragt jedoch, nach welchen Kriterien genau sich ein Büroraum von anderen Räumen - auch in Bürogebäuden - unterscheidet, muss er passen.
    Der zentrale Begriff nach der DIN ist der der Informationsverarbeitung, genauer: Arbeitsplätze sind dann Büroarbeitsplätze, wenn an ihnen Informationen verarbeitet, erzeugt, ausgewertet, empfangen oder weitergeleitet werden. Dazu zählen auch alle Tätigkeiten, die die Informationsverarbeitung unterstützen wie planende, beratende oder kommunikative Tätigkeiten.

    Diese genaue Unterscheidung der Arbeitsplätze und Räume ist deshalb von großer Wichtigkeit, weil es für verschiedene Arbeitsplätze und/oder Raumtypen unterschiedliche Vorschriften gibt. In einem Verwaltungsgebäude können in Büroräumen auf Schreibtischen Bildschirme stehen, ohne dass es Bildschirmarbeitsplätze sind. Dann gelten die Vorschriften der DIN 4543, aber nicht die der Bildschirmarbeitsverordnung. Auf der anderen Seite können sich im gleichen Gebäude andere, z.B. Laborarbeitsplätze befinden, die sich im Aufgabenbereich des Flächenmanagers befinden. Sind diese mit Bildschirmen ausgestattet, die der gesetzlichen Definition eines Bildschirmarbeitsplatzes genügen, dann gelten für diese Arbeitsplätze die Vorschriften für Laborarbeitsplätze und für Bildschirmarbeitsplätze, nicht jedoch die für Büroarbeitsplätze.

    Eine sehr gute Zusammenstellung findet man in der Broschüre Büroarbeitsplätze des deutschen Büromöbelforums. Beispiele verschiedener Arbeitsplätze mit einer detaillierten Erklärung der in der DIN 5443 verwendeten Begriffe findet man in der von der VBG Verwaltungsberufsgenossenschaft im Internet publizierten Broschüre Büroraumplanung (BGI 5050).
  • Die Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) und die Arbeitsstättenrichtlinien (ASR)
    Nachdem bereits 1995 von der Bundesregierung mit dem neuen Arbeitsschutzgesetz und den davon abgeleiteten Arbeitsschutzverordnungen ein modernes Arbeitsschutzrecht mit flexiblen Grundvorschriften geschaffen worden war, musste auch die Arbeitsstättenverordnung dem neuen EG-Recht angepasst werden. Die alte ging mit ihren zahlreichen zu starren Regelungen über die EG-Richtlinien hinaus, was den Spielraum der Unternehmen einengte und zu Wettbewerbsverzerrungen gegenüber anderen Mitgliedsstaaten führte.

    Die Arbeitsstättenverordnung vom 12. August 2004 stellt eine direkte Umsetzung der EG-Arbeitsstättenrichtlinie 89/654/EWG in nationales Recht dar. Sie legt die grundlegenden Pflichten der Arbeitgeber in Bezug auf die Sicherheit und den Gesundheitsschutz in Arbeitsstätten fest und beschreibt die allgemeinen Schutzziele. Durch die Einführung von Generalklauseln wird die sonst bei Abweichungen in Einzelfall notwendige Ausnahmegenehmigung obsolet, zudem wird die Beweislast umgekehrt, so dass künftig die Behörde den Nachweis der Nichterfüllung führen muss.

    Die novellierte Arbeitsstättenverordnung besteht nunmehr aus acht Paragraphen (vorher 58) und einem Anhang, der die allgemeinen Anforderungen konkretisiert. Er übernimmt im Wesentlichen die bisherigen Regelungen der Arbeitsstättenverordnung, die aber weit weniger detailliert ausgeprägt sind und dem Arbeitgeber betriebsnahe Gestaltungsmöglichkeiten einräumen.

    Darüber hinaus hat die Bundesregierung beschlossen, einen "Ausschuss für Arbeitsstätten" beim Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit einzurichten. Dieser Ausschuss, der aus Vertretern aller Fachkreise sowie der Sozialpartner zusammengesetzt ist, hat die Aufgabe, bedarfsgerecht praxisorientierte Regeln aufzustellen, die den in der Verordnung gestellten Anforderungen genügen. Langfristig sollen diese die bisherigen Arbeitsstättenrichtlinien ersetzen, die bis zur Bekanntmachung neuer Regeln noch längstens 6 Jahre (ab 2004) gelten.

    Ganz wichtig sind nun die Übergangsvorschriften des § 8, wo es heißt:
    "(1) Soweit für Arbeitsstätten,
       1. die am 1. Mai 1976 errichtet waren oder mit
           mit deren Errichtung vor diesem Zeitpunkt
           begonnen worden war oder
       2. die am 20. Dezember 1996 eingerichtet waren
           oder mit deren Einrichtung vor diesem Zeitraum
           begonnen worden war und für die zum Zeitpunkt der
           Einrichtung die Gewerbeordnung keine Anwendung
           fand, in dieser Verordnung Anwendungen gestellt
           werden, die umfangreiche Änderungen der Arbeits-
           stätte, der Betriebseinrichtungen, Arbeitsverfahren
           oder Arbeitsabläufe notwendig machen, gelten hierfür
           nur die entsprechenden Anforderungen des Anhangs
           II der Richtlinie 89/654/EWG des Rates vom 30.
           November 1989 über Mindestvorschriften für
           Sicherheit und Gesundheitsschutz in Arbeitsstätten
           (ABl.EG Nr.L393 S.1).Soweit diese Arbeitsstätten
           oder ihre Betriebseinrichtungen wesentlich
           erweitert oder umgebaut oder die Arbeitsverfahren
           oder Arbeitsabläufe wesentlich umgestaltet werden,
           hat der Arbeitgeber die erforderlichen Maßnahmen
           zu treffen, damit diese Änderungen, Erweiterungen
           oder Umgestaltungen mit den Anforderungen dieser
           Verordnung übereinstimmen.
      (2) Die im Bundesarbeitsblatt bekannt gemachten
           Arbeitsstättenrichtlinien gelten bis zur Überarbeitung
           durch den Ausschuss für Arbeitsstätten und die
           Bekanntmachung entsprechender Regeln durch das
           Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit,
           längstens jedoch sechs Jahre nach Inkrafttreten
           dieser Verordnung, fort."

    Das ist der sogenannte Bestandsschutz, der gewährleistet, dass Arbeitsstätten, die konform mit Verkündung und Inhalt der früheren Arbeitsstättenverordnungen (1996 und 1976) errichtet worden sind, nicht geändert werden müssen, es sein denn, sie sind in erheblichem Umfang erweitert oder umgebaut worden.

    Da in der neuen Arbeitsstättenverordnung praktisch keine konkreten Zahlenangaben mehr vorhanden sind, muss der für die rechtskonforme Ausgestaltung seiner Verwaltungsgebäude zuständige Mitarbeiter/Manager also prüfen
    - wurden seine Gebäude vor dem 12. August 2004 errich-
      tet, gelten die alten, überwiegend sehr
      konkreten Vorschriften
    - wurden bzw. werden seine Gebäude nach dem
      12. August 2004 errichtet, gelten die
      neuen Vorschriften, die ja i.d.R. keine
      konkreten Angaben mehr enthalten, aber
      nach wie vor gelten die in anderen Gesetzen,
      Normen und Richtlinien verankerten, die
      Büroarbeitsplätze betreffenden Vor-
      schriften, also die unter Punkt
      "Mindestvorschriften" aufgelisteten
      Einzelbestimmungen.
    Es bleibt abzuwarten, wann und was der neu eingerichtete Ausschuss für Arbeitsstätten beschließt und wie schnell diese Beschlüsse ihren Niederschlag in den Gesetzes- und Normenwerken findet.
  • Die Bildschirmarbeitsverordnung (BildscharbV)
    Auch die Bildschirmarbeitsverordnung vom 20. Dezember 1996 stellt eine Umsetzung europäischer Vorschriften in nationales Recht dar, in diesem Fall der Richtlinie des Rates vom 29. Mai 1990 über die Mindestvorschriften bezüglich der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes bei der Arbeit an Bildschirmgeräten (90/270/EWG).
    Ohne auf die Einzelvorschriften - deren wichtigste Teile im Punkt "Mindestvorschriften Büroarbeitsplätze" schon vorgestellt wurden - hier noch einmal einzugehen, bleibt die zentrale Frage zu beantworten, wann genau ist ein (Büro-) Arbeitsplatz ein Bildschirmarbeitsplatz, welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein und wo sind sie formuliert?
    In der Bildschirmarbeitsverordnung selbst heißt es in § 2 Bildschirmarbeitsverordnung Begriffsbestimmung unter Absatz (3): "Beschäftigte im Sinne dieser Verordnung sind Beschäftigte, die gewöhnlich bei einem nicht unwesentlichen Teil ihrer normalen Arbeit ein Bildsschirmgerät benutzen."
    Dabei ist zu interpretieren
    - was ist gewöhnlich?
    - was ist ein nicht unwesentlicher Teil?
    - was ist normale Arbeit?

    Über die Auslegung dieser Begriffe hat es nach Inkrafttreten der Verordnung z. T. heftigen Streit zwischen den Sozialpartnern gegeben, der nur durch eine Reihe arbeitsgerichtlicher Urteile beigelegt werden konnte. Danach - nachzulesen in der BGI 650 (Berufgenossenschaftliche Informationsschrift, "Bildschirm- und Büroarbeitsplätze") - können diese Voraussetzungen dann erfüllt sein, wenn mindestens drei der nachstehenden Kriterien zutreffen:
    - Der Versicherte benötigt zur Durchführung seiner Arbeit
      ein Bildschirmgerät, da zur Erzielung des Arbeits-
      ergebnisses kein anderes Arbeitsmittel zur Verfügung
      steht.
    - Der Versicherte benötigt zur Durchführung seiner Arbeit
      mit dem Bildschirmgerät besondere Kenntnisse und
      Fertigkeiten.
    - Der Versicherte benutzt in der Regel arbeitstäglich
      ein Bildschirmgerät.
    - Die Arbeit am Bildschirmgerät verlangt von dem
      Versicherten hohe Aufmerksamkeit und
      Konzentration, weil Fehler zu wesent-
      lichen Konsequenzen führen können.
  • Die Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G)
    Wenn eine Privatperson ein Haus oder eine Wohnung mietet, sind die Flächenanteile, die überhaupt vermietet werden dürfen, vom Gesetzgeber eindeutig und rechtsverbindlich vorgeschrieben.
    Gegenstand privatrechtlicher Mietverträge ist immer die sog. "Wohnfläche", früher geregelt in der II. Berechnungsverordnung, Teil IV Wohnflächenberechnung, seit dem 1. Januar 2004 in der Wohnflächenverordnung - WoFlV. Inhaltlich wurden insbesondere aufgrund veränderter Bautechniken (z.B. Fertigbauweise) Änderungen vollzogen. Beispielsweise wird bei der Berechnung der Wohnfläche auf das lichte Maß abgestellt und nicht mehr auf die Rohbaumaße mit einem pauschalen Putzabzug. Zudem kann die Ermittlung der Grundfläche nach der Neuregelung nicht nur durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum, sonder auch aufgrund von Bauzeichnungen erfolgen. Die Anrechnung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen auf die Grundfläche erfolgt in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
    Die Ermittlung der Betriebskosten erfolgt seit dem 1.1.2004 nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die jedoch überwiegend die Regelungen der II. Berechnungsverordnung übernimmt.
    Da die Wohnflächenverordnung im Internet frei zugänglich ist, wird auf eine detaillierte Schilderung hier verzichtet.

    Ganz anders im gewerblichen Bereich. Hier geht der Gesetzgeber davon aus, dass sich zwei Vollkaufleute gegenüber sitzen, die sich der Tragweite der von Ihnen abgeschlossenen Mietverträge bewusst sind und hat keine Vorschriften darüber erlassen, was Gegenstand eines (gewerblichen) Mietvertrages sein kann. Es gibt keine gesetzlich definierte Mietfläche. So können die in gewerblichen Mietverträgen festgelegten Flächen in großem Maße variieren, wenn nicht willkürlich festgelegt werden.
    Dieser - unbefriedigende - Zustand, der i. d. R. zur Folge hatte, dass in einem zeitaufwendigem Verfahren erst einmal Einigung darüber erzielt werden musste, was überhaupt zur Mietfläche dazu gehört, hat schließlich die gif, Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. in Wiesbaden auf den Plan gerufen, wo anerkannte und renommierte Fachleute aus dem Immobilienbereich sich darauf verständig haben, welche der in der DIN 277 definierten Grundflächen zur Mietfläche gehören sollten.
    Die ersten auf diesen Überlegungen basierenden Richtlinien waren 1996 die Mietfläche Büro (MF-B) und 1997 die Mietfläche Handelsraum (MF-H), die schließlich 2004 zur vorliegenden MF-G harmonisiert und weiterentwickelt wurden. Die MF-G wird heute von der Branche allgemein anerkannt und angewendet und hat somit einen quasi gesetzlichen Charakter erhalten. Allen mit der Thematik befassten Personen kann nur geraten werden, sich intensiv mit der Problematik zu beschäftigen.

    Die MF-B, die auf der DIN 277 von 2005 basiert, unterscheidet auf der obersten Ebene nach MF-0 (keine Mietfläche) und MF-G (Mietfläche nach gif). Letztere wird weiter unterteilt in MF-G 1 (Exklusive Nutzung) und MF-G 2 (Gemeinschaftliche Nutzung), so dass sich folgende Systematik ergibt:

    Bruttogrundfläche (BGF)
    MF-0
    (Keine Mietfläche)
    MF-G
    (Mietfläche nach gif)
    MF-G 1
    (Exklusive Nutzung)
    MF-G 2
    (Gemein- schaftliche Nutzung)

    Keine Mietfläche MF-0 nach gif sind folgende Grundflächen nach DIN 277:
    - Die Technischen Funktionsflächen (TF), insbesondere die Flächen von Räumen, die nach DIN 277-2 als betriebstechnische Anlagen aufgeführt sind;
    sind die technischen Anlagen jedoch auf spezielle Mieteranforderungen erstellt worden, zählen sie zu den Mietflächen MF-G.
    - Die Verkehrsflächen (VF), also Treppenläufe, Rampen, die Flächen der Aufzugschächte, Fluchtbalkone und -wege sowie die Eingangshallen in Shopping-Centern;
    auch hier gilt, sind diese Flächen aufgrund spezieller Mieteranforderungen errichtet, sind sie Mietflächen MF-G.
    - Die Konstruktions-Grundflächen (KGF), insbesondere die Außenwände und -stützen, Innenwände und -stützen, Wände, die die TF oder VF umschließen;
    leichte Trennwände, versetzbare Konstruktionen, Mietbereichstrennwände sowie auf Mieterwunsch errichtete Wände rechnen zur Mietflächen MF-G.
    Zur Mietfläche MF-G nach gif zählen:
    - alle Grundflächen der DIN 277, soweit sie nicht im vorhergehenden Absatz der MF-0 zugerechnet wurden
    - die Grundflächen der Mietbereichstrennwände werden den Mietparteien anteilig zugerechnet
    - Fahrzeugabstellflächen werden nicht als Mietfläche MF-G , sondern als Mietobjekte ausgewiesen
    - die MF-G nimmt die in der DIN 277 von 1987 vorgeschriebene getrennte Ermittlung der Grundflächen von 1,50 m Höhe und weniger wieder auf, beide Anteile sind getrennt auszuweisen
    Der Unterschied zwischen MF-G 1 und MF-G 2
    - Von Mietfläche mit exklusivem Nutzungsrecht MF-G 1 spricht man dann, wenn sie einem Mieter zuzuordnen sind, von Mietfläche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht MF-G 2, wenn sie mehreren oder allen Mietern zuzuordnen sind; letztere werden den Mietern dann anteilig zugerechnet.

    Gegenstand gewerblicher Mietobjekte können - nach gif - außer der Mietfläche MF-G auch sogenannte sonstige Mietobjekte sein. Das sind in der Regel Flächen , die dem Mieter aufgrund seiner speziellen Nachfrage im Rahmen des Mietvertrages zur Verfügung gestellt werden, z.B.
    - Fahrzeugabstellflächen, Schaufenster, Eventzonen, Marktzonen und überdachte Gebäudebereiche im Freien, um nur die wichtigsten zu nennen.

    Zur genauen Ermittlung der Mietfläche nach gif, besonders was die Messpunkte der Flächenermittlung, die Zuordnung der gemeinschaftlich genutzten Mietfläche und andere Zweifelsfälle betrifft, sei auf die Original-Richtlinie verwiesen, die von der gif käuflich erworben werden kann. Besonders die grafischen Erläuterungen sind sehr hilfreich.

    Der für das Flächenmanagement seiner Organisation zuständige Leiter sollte nicht nur den Flächenverbrauch seiner Firma - gemessen in m² BGF - insgesamt und pro (fest angestelltem Mitarbeiter) kennen, sondern auch wissen, wie viel m² Mietfläche dieser Fläche entsprechen.
    Sollte sich bei einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung herausstellen, dass der Betrieb der eigen genutzten Immobilie evt. zu teuer ist, muss die Größe der alternativ anzumietenden Fläche bekannt sein. Diese muss - in Abhängigkeit vom Zuschnitt der der Räume und der Arbeitsplatztypen - in etwa der Fläche entsprechen, die sich nach Umrechnung der BGF auf die Mietfläche (nach gif) ergibt.