|
Wolfgang
Wöhrmann -
Flächenmanagement - Gesetze -
Normen - Richtlinien -
Vorschriften
In den folgenden Absätzen
soll beim interessierten Leser ein
grundsätzliches
Verständnis für die
wichtigsten Vorschriften, Normen
und Gesetze geschaffen werden.
Dabei ist für den mit den
Flächenverwaltung und
-bewirtschaftung zuständigen
Mitarbeiter von besonderer
Bedeutung, zwischen den in den
verschiedenen normativen Unterlagen
verwendeten Fachausdrücken
unterscheiden zu können und zu
wissen, wo welche Vorschriften zu
einem bestimmten Arbeitsplatz oder
Raum zu finden sind und inwieweit
sie für seine Organisation
verbindlich sind. Nichts ist - auch
für die Außendarstellung
fataler - als ein
Flächenmanager, der einen
Büro- nicht von einem
Bildschirmarbeitsplatz und diesen
nicht von einem
Besprechungsarbeitsplatz
unterscheiden kann. Auch sollte er
genau wissen, was sich z.B. hinter
den Begriffen der Büro-, der
Miet- und der Wohnfläche
verbirgt und wo diese definiert
sind.
-
Grundflächen
und Rauminhalte von
Bauwerken im Hochbau, die
DIN 277 von
1987
Die DIN 277 vom Januar
1987, die im Februar 2005
durch eine gleichnamige
ersetzt wurde, hat die
wesentliche Aufgabe, eine
Berechnungsgrundlage
für die
Grundflächen und
Rauminhalte von Bauwerken
im Hochbau zu liefern.
Historisch betrachtet,
sollte damit eine
verlässliche Grundlage
zum Kostenvergleich von
Hochbauten geschaffen
werden, d.h. wenn z.B. ein
Kostenkennwert von 2.000
€ pro m
2
BGF oder HNF ausgewiesen
wurde, sollte durch die
normierten
Flächenbegriffe
sichergestellt sein,
dass wirklich die
gleichen
Kostenbezugsgrößen
verwendet werden, was
vorher so nicht immer
gegeben war. Die
Kostenermittlung auf der
Basis von Raummeterpreisen,
die früher
vorgeschrieben war, spielt
heute keine Rolle mehr.
Im Folgenden sollen die
wichtigsten Begriffe und
Definitionen wiedergegeben
und erklärt werden,
besonders die Fallstricke, in
denen sich der
ungeübte Anwender
schnell verheddert. Eine
wörtliche Wiedergabe
der DIN verbietet sich
schon aus
urheberrechtlichen
Gründen.
Generell ist zu sagen,
dass unter allen im
Folgenden benannten
Flächen immer ihre vertikale Projektion
auf eine darunter liegende
(fiktive) parallele Ebene
zu verstehen ist, wenn man
(in
Fußbodennähe)
pro Geschoss durch das
Gebäude schneidet. Das
hat zur Folge, dass
z.B. Rampen und Treppen
nicht mit ihrer Abwicklung,
sondern mit der Fläche
berechnet werden, die sich
ergibt, wenn man sie von
oben betrachtet. Das gilt
ebenso für die im
nächsten Abschnitt
behandelten Flächen
der DIN 4543 und führt
dazu, dass z.B.
hängende Schränke
eine Stellfläche
haben.
Oberster Begriff der DIN
ist die Brutto-Grundfläche
(BGF), worunter die
Summe der Grundflächen
aller Grundrissebenen
eines Bauwerkes zu
verstehen ist. Zu den
anrechenbaren
Grundrissebenen zählen
alle nutzbaren
Tief-,
Keller-, Erd-, und
Obergeschosse sowie die nutzbaren
Zwischen-
und Dachgeschosse, d.h.
solche, die begehbar sind.
Das gleiche gilt für
Installation- und
Zwischengeschosse. Sind
diese nicht begehbar oder
stehen ihrer Nutzung
baurechtliche Vorschriften
entgegen, handelt es sich
um nicht nutzbare
Grundflächen. Diese
tauchen in der BGF nicht
auf und damit auch in
keiner der
Untergliederungen der BGF.
Ist z.B. ein Flachdach nur
bekiest, aber nicht mit
einem Bodenbelag und
Geländer versehen,
wird die Grundrissebene des
Flachdaches nicht
berücksichtigt.
Die BGF untergliedert sich
in die Konstruktions-Grundfläche
(KGF)
und die Netto-Grundfläche
(NGF).
Brutto-Grundfläche
(BGF)
|
Konstruktions-Grundfläche
(KGF)
|
Netto-Grundfläche
(NGF)
|
Die Konstruktions-Grundfläche
(KGF)
wird definiert
als die Summe der aufgehenden
Bauteile
eines Bauwerkes, wiederum
gerechnet pro
Grundrissebene, also
nutzbarer Etage. Zu
verstehen sind darunter
Wände, Stützen
und Pfeiler, aber auch die
Flächen von
Schornsteinen, nicht
begehbaren
Schächten,
Türöffnungen,
Nischen und Schlitzen.
Bezüglich der Nischen
kann es bei Altbauten zu
kuriosen Ergebnissen
führen, wenn z.B. eine
mehrere Meter dicke Wand
fast bis zur
Deckenhöhe als Nische
ausgebildet und die
Fläche genutzt werden
kann, wird sie nach der
Systematik der DIN zur KGF
gerechnet. Ebenfalls nicht
eindeutig ist die
Fläche einer
Türöffnung, wenn
z. B. die Tür entfernt
wird. Mit Tür ist es
KGF, ohne Tür entsteht
ein offener Durchgang, der
zur Nettogrundfläche
gerechnet werden kann.
Die Summe der zwischen den
aufgehenden Bauteilen
befindlichen und nutzbaren
Grundflächen
schließlich ist die Netto-Grundfläche;
Besonderheit ist hier,
dass sowohl die
Flächen von fest
eingebauten
Gegenständen als auch
die freiliegender
Installationen
dazugerechnet werden. Das
bedeutet z.B. für
einen Kellerraum, dessen
Fläche fast
ausschließlich durch
überdimensionierte
Installationsrohre
eingenommen wird, dieser -
d.h. seine Fläche -
trotzdem voll der NGF
zugeschlagen wird.
Die NGF untergliedert sich
in die Nutzfläche
(NF), die Funktionsfläche
(FF)
und die Verkehrsfläche(VF).
Netto-Grundfläche
(NGF)
|
Nutzfläche
(NF)
|
Funktionsfläche
(FF)
|
Verkehrsfläche
(VF)
|
Die Nutzfläche
eines Gebäudes ist der
Flächenanteil, wo die
Arbeiten verrichtet werden,
die dem Gebäudezweck
entsprechen, also warum das
Gebäude errichtet
wurde, bei einem Laden die
Verkaufsflächen, beim
Verwaltungsgebäude die
Büros usw. Die
Nutzfläche wird
untergliedert sich in die Hauptnutzfläche
(HNF)
und die Nebennutzfläche
(NNF).
Nutzfläche
(NF)
|
Hauptnutzfläche
(HNF)
|
Nebennutzfläche
(NNF)
|
Die Funktionsflächen
sind der Flächenanteil
des Gebäudes, der der
Unterbringung
betriebstechnischer Anlagen
dient, dabei sind unter
betriebstechnischen Anlagen
ausschließlich die
Anlagen zu verstehen, die
in der DIN 277 Teil 2,
Tabelle 3 unter Punkt 8
"Betriebstechnische
Anlagen" aufgeführt
sind, also die Räume
der Abwasseraufbereitung,
der Wasserversorgung, der
Heizung, der Gase, der
elektrischen
Stromversorgung, der
Fernmeldetechnik, der
raumlufttechnischen und der
Aufzug- und
Förderanlagen sowie
der sonstigen
betriebstechnischen
Anlagen, wobei nicht weiter
spezifiziert ist, welche
Räume darunter zu
verstehen sind. Die
Flächen der Räume
für Bürotechnik
fallen allerdings nicht
unter diese Kategorie.
Die im zweiten Absatz
stehende Vorschrift,
dass Bauwerke, deren
ausschließlicher
Zweck die Unterbringung
betriebstechnischer Anlagen
ist, den Nutzflächen
zuzurechnen sind, hat
erhebliche Auswirkungen auf
die Beurteilung der Flächenwirtschaftlichkeit
von Gebäuden. Sind
z.B. die Heizungs-,
Warmwasser- und andre
betriebstechnische Anlagen
eines Krankenhauskomplexes
in eigenen Gebäuden
untergebracht, zählen
diese Flächen zu den
Nutzflächen, da sie
nach der DIN "der
Nutzung des Bauwerkes
aufgrund seiner
Zweckbestimmung
dienen". Werden die
Anlagen jedoch z.B. im
Hauptgebäude
untergebracht, sind sie
Funktionsflächen. Da
die
Flächenwirtschaftlichkeit
eines Gebäudes u.a.
dadurch bestimmt wird, wie
sich die HNF(alte DIN) zur
Gesamtfläche (GBF)
verhält, kann dieser
Faktor allein durch die Art
der Unterbringung der
Räume für die
betriebstechnischen Anlagen
erhöht werden, was
natürlich Unsinn ist;
der Zuschnitt eines
Gebäudes wird nicht
dadurch günstiger,
dass man für die
Heizung oder
Warmwasserbereitung eigene
Gebäude errichtet, die
Verhältniszahl schon.
Angestrebt für die
Verhältniszahl HNF /
GBF werden
üblicherweise Werte
von min. 70 Prozent.
Schließlich bleibt
als dritter Anteil der
Netto-Grundfläche die Verkehrsfläche
(VF)
als der
Flächenanteil, der der
Erschließung des
Bauwerkes und seines
Verlassens im Notfall
dient, wichtig der
Nachsatz, dass
Flächen innerhalb
anderer Flächenarten,
z.B. in Büros, nicht
zur Verkehrsfläche
zählen. Für ein
Großraumbüro,
welches ja bautechnisch
i.d.R. als ein Raum
ausgebildet ist, bedeutet
dies, dass die gesamte
Fläche als
Nutzfläche auszuweisen
ist, einschließlich
der Flächenanteile,
die der
verkehrsmäßigen
Erschließung der
einzelnen
Arbeitsplätze dienen.
Dahinter steht die
Vorschrift der DIN 277,
dass Räume immer als Ganzes
zugewiesen werden
müssen. Erst in der
DIN 4543 erfolgt eine
Aufteilung der Flächen
innerhalb eines Raumes.
Das hat zur Folge,
daß
Großraumbüros
tendenziell immer einen
sehr hohen Anteil der HNF
an der BGF haben, da der
Anteil der
Verkehrsflächen im
Gebäude relativ gering
ist. Für einen internen Vergleich
mit z.B. einem Kombi- oder
Zellenbüro sollten die
zur Erschließung der
Arbeitsplätze
notwendigen
Flächenanteile der
Verkehrsfläche
zugeschlagen werden, da es
sonst zu schiefen
Vergleichen kommt. Ein
Büro ist nicht allein
dadurch
flächenwirtschaftlicher,
weil als Bürotyp ein
Großraum gewählt
wird. Die Abweichungen
bewegen sich in der
Größenordnung
von 10 bis 20 Prozent.
Beim Ausweis
(Berechnungsgrundlagen)
der Flächen sind
einige Besonderheiten zu
beachten
- alle o.g.
Flächenanteile sind
pro Grundrissebene, also
pro
Stockwerk,
nachzuweisen
- zusätzlich
müssen pro Stockwerk
pro Flächenanteil
folgende Bereiche
unterschieden werden
- Bereich a:
überdeckt und
allseitig in voller
Höhe
umschlossen
(das sind die
"normalen" Räumen)
- Bereich b:
überdeckt und
allseitig in voller
Höhe
umschlossen
(das können sein
offene Durchfahrten
oder
nicht obere
Balkone)
- Bereich c: nicht
überdeckt
(das können sein
nutzbare Dachterrassen
oder obere
Balkone)
- weiterhin sind pro
Stockwerk pro
Flächenanteil
außer der KGF, jedoch
für alle
drei Bereiche die
Grundflächen
folgender
Raumhöhen getrennt
zu ermitteln
- Raumhöhen von
1,50 m und mehr
- Raumhöhen unter
1,50 m
- alle Maße sind als
Brutto-Maße, also
einschließlich
Putz
und Bekleidung
auszuweisen; ein
pauschaler
Putzabzug von 3% wie
z.B. bei der
früheren
Wohnflächenberechnung
ist nicht
zulässig.
Eine direkte
Maßentnahme aus
Bauzeichnungen
ist nicht daher nicht
möglich.
Der zweite Teil
der
DIN 277 hat den Zweck, die
Gliederung der
Netto-Grundfläche im
Einzelnen festzulegen. Hier
wird allerdings nicht, wie
im ersten Teil, mit
allgemeinen Definitionen
gearbeitet, sondern mit
Raum-Katalogen, d.h. es ist
versucht worden, zu allen
Flächentypen
Raumbeispiele zu finden, so
dass der Anwender nur
noch den Katalog
durchsuchen muss, die
Flächenzuweisung
ergibt sich dann
unmittelbar. Das Grobschema
mit einer Gliederung der
ersten Ebene ist im
Folgenden
wiedergegeben.
Nutzungsart
Benennung
|
Netto-Grundfläche
(NGF)
Gliederung
|
1
|
Wohnen
und Aufenthalt
|
Nutz-
fläche
(NF)
|
Hauptnutzfläche
1 (HNF1)
|
2
|
Büroarbeit
|
Hauptnutzfläche
2 (HNF2)
|
3
|
Produktion, Hand-
und
Maschinenarbeit,
Experimente
|
Hauptnutzfläche
3 (HNF3)
|
4
|
Lagern, Verteilen
und Verkaufen
|
Hauptnutzfläche
4 (HNF4)
|
5
|
Bildung, Unterricht
und Kultur
|
Hauptnutzfläche
5 (HNF5)
|
6
|
Heilen und
Pflegen
|
Hauptnutzfläche
6 (HNF6)
|
7
|
Sonstige
Nutzungen
|
Nebennutzfläche
(NNF)
|
8
|
Betriebstechnische
Anlagen
|
Funktionsfläche
(FF)
|
9
|
Verkehrserschließung
und -sicherung
|
Verkehrsfläche
(VF)
|
Von besonderer Bedeutung
für den
Flächenmanager sind
naturgemäß die
HNF 2, Büroarbeit, da
hier - auch nach dem
Verständnis der GEFMA
(Deutscher Verband für
Facility Management) -
Arbeiten verrichtet werden,
die nicht zum
Kerngeschäft des
Unternehmens gehören.
-
Die neue DIN 277
von 2005
Im Februar 2005 wurde die
neue DIN 277 vorgestellt.
Die wesentlichen Neuerungen
gegenüber der DIN von
1987 sind schnell
aufgezählt:
- die Funktionsfläche
(FF) wurde in Technische
Funktionsfläche
(TF)
umbenannt
- Installationskanäle
und -schächte mit
über 1,0 m
2
lichtem Querschnitt
werden der
Netto-Grundfläche
zugerechnet
- die getrennte Ermittlung
von Grundflächen
unter
Schrägen
bis/über 1,50 m wird
aufgegeben
- die Unterscheidung der
Nutzflächen in
Hauptnutzfläche
und Nebennutzfläche
wurde aufgegeben;
beide Begriffe sind
entfallen. Dafür
wurde
der Begriff der Nutzungsgruppe
neu
aufgenommen.
Dadurch ergibt sich jetzt
folgendes Schema:
Nr.
|
Netto-Grundflächen
|
Nutzungsgruppen
|
1
|
Nutzfläche
(NF)
|
Wohnen und
Aufenthalt
|
2
|
Büroarbeit
|
3
|
Produktion, Hand-
und
Maschinenarbeit,
Experimente
|
4
|
Lagern, Verteilen
und Verkaufen
|
5
|
Bildung,
Unterricht und
Kultur
|
6
|
Heilen und
Pflegen
|
7
|
Sonstige
Nutzflächen
|
8
|
Technische
Funktionsfläche
(TF)
|
Technische
Anlagen
|
9
|
Verkehrsfläche
(VF)
|
Verkehrserschließung
und -sicherung
|
Für den
Flächenmanager stellt
sich die Frage, wie er
jetzt die im letzten Absatz
erläuterte
Verhältniszahl HNF /
BGF bilden soll, da es die
HNF ja nicht mehr gibt.
Hilfsweise könnte man
die NF zur BGF ins
Verhältnis setzen,
wobei sich natürlich
andere Werte ergeben. Mit
der Streichung des
Begriffes der
Nebennutzfläche wollte
der Normenausschuss
wohl zum Ausdruck bringen,
dass es keine
Nutzflächen erster und
zweiter Ordnung gibt. Da
die Nutzungsgruppen
inhaltlich noch der alten
Einteilung entsprechen,
kann man hilfsweise die
Kennziffer Nutzungsgruppe
1-6 / BGF bilden, denn
eines dürfte klar
sein: ein
Verwaltungsgebäude
wird errichtet, um
Bürofläche zur
Verfügung zu haben,
alle anderen
Flächenarten,
einschließlich der Sanitär-, der
Abstellräume und der
Garderoben
in der
Nutzungsgruppe 7 haben
dienenden Charakter.
Auch der Wegfall der
Regelung, Grundflächen
unter Schrägen
bis/über 1,50 m
Höhe getrennt
auszuweisen, ist nicht ohne
Problematik, bot diese
Regelung - analog den
Vorschriften zur Ermittlung
der Wohnfläche in der
II. Berechnungs- respektive
der
Wohnflächenverordnung
- doch einen gewissen
Anhalt für die
Benutzbarkeit der
Flächen. Die
dafür in Punkt
"Ermittlungsgrundlagen"
aufgenommene Vorschrift der
Ermittlung nach
unterschiedlichen
Höhen
ist
völlig vage und so
kaum brauchbar.
-
Büroarbeitsplätze,
die DIN 4543
Die DIN 4543 hat die Aufgabe,
die Flächen der HNF 2
(alte DIN) bzw. der
Nutzungsgruppe Büroarbeit
(neue DIN) weiter zu gliedern
sowie die
Gestaltungsvorschriften nach
ergonomischen Gesichtspunkten
festzulegen.
Dabei gilt es, erst einmal zu
klären, was genau unter Büroräumen
bzw. Büroarbeitsplätzen
zu verstehen ist. Jeder der
Beteiligten hat eine
ungefähre Vorstellung
davon, was ein Büro ist,
befragt jedoch, nach welchen
Kriterien genau sich ein
Büroraum von anderen
Räumen - auch in
Bürogebäuden -
unterscheidet, muss er
passen.
Der zentrale Begriff nach der
DIN ist der der Informationsverarbeitung,
genauer: Arbeitsplätze
sind dann
Büroarbeitsplätze,
wenn an ihnen Informationen
verarbeitet, erzeugt,
ausgewertet, empfangen oder
weitergeleitet werden. Dazu
zählen auch alle
Tätigkeiten, die die
Informationsverarbeitung unterstützen
wie
planende, beratende oder
kommunikative
Tätigkeiten.
Diese genaue Unterscheidung
der Arbeitsplätze und
Räume ist deshalb von
großer Wichtigkeit, weil
es für verschiedene
Arbeitsplätze und/oder
Raumtypen unterschiedliche
Vorschriften gibt. In einem
Verwaltungsgebäude
können in
Büroräumen auf
Schreibtischen Bildschirme
stehen, ohne dass es
Bildschirmarbeitsplätze
sind. Dann gelten die
Vorschriften der DIN 4543, aber
nicht die der
Bildschirmarbeitsverordnung.
Auf der anderen Seite
können sich im gleichen
Gebäude andere, z.B.
Laborarbeitsplätze
befinden, die sich im
Aufgabenbereich des
Flächenmanagers befinden.
Sind diese mit Bildschirmen
ausgestattet, die der
gesetzlichen Definition eines
Bildschirmarbeitsplatzes
genügen, dann gelten
für diese
Arbeitsplätze die
Vorschriften für
Laborarbeitsplätze und
für
Bildschirmarbeitsplätze,
nicht jedoch die für
Büroarbeitsplätze.
Eine sehr gute
Zusammenstellung findet man in
der Broschüre Büroarbeitsplätze
des deutschen
Büromöbelforums.
Beispiele verschiedener
Arbeitsplätze mit einer
detaillierten Erklärung
der in der DIN 5443 verwendeten
Begriffe findet man in der von
der VBG
Verwaltungsberufsgenossenschaft
im Internet publizierten
Broschüre Büroraumplanung (BGI 5050).
-
Die
Arbeitsstättenverordnung
(ArbStättV) und die
Arbeitsstättenrichtlinien
(ASR)
Nachdem bereits 1995 von der
Bundesregierung mit dem neuen
Arbeitsschutzgesetz und den
davon abgeleiteten
Arbeitsschutzverordnungen ein
modernes Arbeitsschutzrecht mit
flexiblen Grundvorschriften
geschaffen worden war,
musste auch die
Arbeitsstättenverordnung
dem neuen EG-Recht angepasst
werden. Die alte ging mit ihren
zahlreichen zu starren
Regelungen über die
EG-Richtlinien hinaus, was den
Spielraum der Unternehmen
einengte und zu
Wettbewerbsverzerrungen
gegenüber anderen
Mitgliedsstaaten
führte.
Die
Arbeitsstättenverordnung
vom 12. August 2004 stellt eine
direkte Umsetzung der EG-Arbeitsstättenrichtlinie
89/654/EWG
in nationales
Recht dar. Sie legt die
grundlegenden Pflichten der
Arbeitgeber in Bezug auf die
Sicherheit und den
Gesundheitsschutz in
Arbeitsstätten fest und
beschreibt die allgemeinen
Schutzziele. Durch die
Einführung von
Generalklauseln wird die sonst
bei Abweichungen in Einzelfall
notwendige Ausnahmegenehmigung
obsolet, zudem wird die
Beweislast umgekehrt, so
dass künftig die
Behörde den Nachweis der
Nichterfüllung führen
muss.
Die novellierte
Arbeitsstättenverordnung
besteht nunmehr aus acht
Paragraphen (vorher 58) und
einem Anhang, der die
allgemeinen Anforderungen
konkretisiert. Er
übernimmt im Wesentlichen
die bisherigen Regelungen der
Arbeitsstättenverordnung,
die aber weit weniger
detailliert ausgeprägt
sind und dem Arbeitgeber
betriebsnahe
Gestaltungsmöglichkeiten
einräumen.
Darüber hinaus hat die
Bundesregierung beschlossen,
einen "Ausschuss für
Arbeitsstätten" beim
Bundesministerium für
Wirtschaft und Arbeit
einzurichten. Dieser Ausschuss,
der aus Vertretern aller
Fachkreise sowie der
Sozialpartner zusammengesetzt
ist, hat die Aufgabe,
bedarfsgerecht
praxisorientierte Regeln
aufzustellen, die den in der
Verordnung gestellten
Anforderungen genügen.
Langfristig sollen diese die
bisherigen
Arbeitsstättenrichtlinien
ersetzen, die bis zur
Bekanntmachung neuer Regeln
noch längstens 6 Jahre (ab
2004) gelten.
Ganz wichtig sind nun die Übergangsvorschriften
des § 8, wo es
heißt:
"(1) Soweit für
Arbeitsstätten,
1. die am 1. Mai 1976
errichtet waren oder mit
mit deren Errichtung
vor diesem Zeitpunkt
begonnen worden war
oder
2. die am 20. Dezember 1996
eingerichtet waren
oder mit deren
Einrichtung vor diesem
Zeitraum
begonnen worden war und
für die zum Zeitpunkt
der
Einrichtung die
Gewerbeordnung keine
Anwendung
fand, in dieser
Verordnung Anwendungen
gestellt
werden, die umfangreiche
Änderungen der
Arbeits-
stätte, der
Betriebseinrichtungen,
Arbeitsverfahren
oder
Arbeitsabläufe notwendig
machen, gelten hierfür
nur die entsprechenden
Anforderungen des Anhangs
II der Richtlinie
89/654/EWG des Rates vom
30.
November 1989 über
Mindestvorschriften
für
Sicherheit und
Gesundheitsschutz in
Arbeitsstätten
(ABl.EG Nr.L393
S.1).Soweit diese
Arbeitsstätten
oder ihre
Betriebseinrichtungen
wesentlich
erweitert oder umgebaut
oder die Arbeitsverfahren
oder
Arbeitsabläufe wesentlich
umgestaltet werden,
hat der Arbeitgeber die
erforderlichen
Maßnahmen
zu treffen, damit diese
Änderungen,
Erweiterungen
oder Umgestaltungen mit
den Anforderungen dieser
Verordnung
übereinstimmen.
(2) Die im
Bundesarbeitsblatt bekannt
gemachten
Arbeitsstättenrichtlinien
gelten bis zur
Überarbeitung
durch den Ausschuss
für Arbeitsstätten
und die
Bekanntmachung
entsprechender Regeln durch
das
Bundesministerium
für Wirtschaft und
Arbeit,
längstens jedoch
sechs Jahre nach
Inkrafttreten
dieser Verordnung,
fort."
Das ist der sogenannte Bestandsschutz, der
gewährleistet, dass
Arbeitsstätten, die
konform mit Verkündung und
Inhalt der früheren
Arbeitsstättenverordnungen
(1996 und 1976) errichtet
worden sind, nicht
geändert werden
müssen, es sein denn, sie
sind in erheblichem Umfang
erweitert
oder umgebaut
worden.
Da in der neuen
Arbeitsstättenverordnung
praktisch keine konkreten
Zahlenangaben mehr vorhanden
sind, muss der für
die rechtskonforme
Ausgestaltung seiner
Verwaltungsgebäude
zuständige
Mitarbeiter/Manager also
prüfen
- wurden seine Gebäude
vor dem 12. August 2004
errich-
tet, gelten die alten,
überwiegend sehr
konkreten Vorschriften
- wurden bzw. werden seine
Gebäude nach dem
12. August 2004 errichtet,
gelten die
neuen Vorschriften, die ja
i.d.R. keine
konkreten Angaben mehr
enthalten, aber
nach wie vor gelten die in
anderen Gesetzen,
Normen und Richtlinien
verankerten, die
Büroarbeitsplätze
betreffenden Vor-
schriften, also die unter
Punkt
"Mindestvorschriften"
aufgelisteten
Einzelbestimmungen.
Es bleibt abzuwarten, wann und
was der neu eingerichtete
Ausschuss für
Arbeitsstätten
beschließt und wie
schnell diese Beschlüsse
ihren Niederschlag in den
Gesetzes- und Normenwerken
findet.
-
Die
Bildschirmarbeitsverordnung
(BildscharbV)
Auch die
Bildschirmarbeitsverordnung vom
20. Dezember 1996 stellt eine
Umsetzung europäischer
Vorschriften in nationales
Recht dar, in diesem Fall der
Richtlinie des Rates vom 29.
Mai 1990 über die
Mindestvorschriften
bezüglich der Sicherheit
und des Gesundheitsschutzes bei
der Arbeit an
Bildschirmgeräten
(90/270/EWG).
Ohne auf die
Einzelvorschriften - deren
wichtigste Teile im Punkt
"Mindestvorschriften
Büroarbeitsplätze"
schon vorgestellt wurden - hier
noch einmal einzugehen, bleibt
die zentrale Frage zu
beantworten, wann genau ist
ein (Büro-) Arbeitsplatz
ein Bildschirmarbeitsplatz,
welche Voraussetzungen
müssen erfüllt sein
und wo sind sie
formuliert?
In der
Bildschirmarbeitsverordnung
selbst heißt es in §
2 Bildschirmarbeitsverordnung
Begriffsbestimmung unter Absatz
(3): "Beschäftigte im
Sinne dieser Verordnung sind
Beschäftigte, die gewöhnlich
bei
einem nicht unwesentlichen
Teil
ihrer normalen
Arbeit
ein
Bildsschirmgerät
benutzen."
Dabei ist zu
interpretieren
- was ist gewöhnlich?
- was ist ein nicht
unwesentlicher Teil?
- was ist normale Arbeit?
Über die Auslegung dieser
Begriffe hat es nach
Inkrafttreten der Verordnung z.
T. heftigen Streit zwischen den
Sozialpartnern gegeben, der nur
durch eine Reihe
arbeitsgerichtlicher Urteile
beigelegt werden konnte. Danach
- nachzulesen in der BGI
650
(Berufgenossenschaftliche
Informationsschrift,
"Bildschirm- und
Büroarbeitsplätze") -
können diese
Voraussetzungen dann
erfüllt sein, wenn
mindestens drei der
nachstehenden Kriterien
zutreffen:
- Der Versicherte
benötigt zur
Durchführung seiner
Arbeit
ein Bildschirmgerät, da
zur Erzielung des Arbeits-
ergebnisses kein anderes
Arbeitsmittel zur
Verfügung
steht.
- Der Versicherte
benötigt zur
Durchführung seiner
Arbeit
mit dem Bildschirmgerät
besondere Kenntnisse und
Fertigkeiten.
- Der Versicherte benutzt in
der Regel
arbeitstäglich
ein
Bildschirmgerät.
- Die Arbeit am
Bildschirmgerät verlangt
von dem
Versicherten hohe
Aufmerksamkeit und
Konzentration, weil Fehler
zu wesent-
lichen Konsequenzen
führen können.
-
Die Mietfläche
für gewerblichen Raum
(MF-G)
Wenn eine Privatperson ein
Haus oder eine Wohnung
mietet, sind die
Flächenanteile, die
überhaupt vermietet
werden dürfen, vom
Gesetzgeber eindeutig und
rechtsverbindlich
vorgeschrieben.
Gegenstand
privatrechtlicher
Mietverträge ist immer
die sog.
"Wohnfläche",
früher geregelt in der
II. Berechnungsverordnung,
Teil IV Wohnflächenberechnung,
seit dem 1. Januar 2004 in
der Wohnflächenverordnung
- WoFlV. Inhaltlich
wurden insbesondere
aufgrund veränderter
Bautechniken (z.B.
Fertigbauweise)
Änderungen vollzogen.
Beispielsweise wird bei der
Berechnung der
Wohnfläche auf das
lichte Maß abgestellt
und nicht mehr auf die
Rohbaumaße mit einem
pauschalen Putzabzug. Zudem
kann die Ermittlung der
Grundfläche nach der
Neuregelung nicht nur durch
Ausmessung im fertig
gestellten Wohnraum, sonder
auch aufgrund von
Bauzeichnungen erfolgen.
Die Anrechnung von
Balkonen, Loggien,
Dachgärten und
Terrassen auf die
Grundfläche erfolgt in
der Regel zu einem Viertel,
höchstens zur
Hälfte.
Die Ermittlung der
Betriebskosten erfolgt seit
dem 1.1.2004 nach der Betriebskostenverordnung
(BetrKV), die jedoch
überwiegend die
Regelungen der II.
Berechnungsverordnung
übernimmt.
Da die
Wohnflächenverordnung
im Internet frei
zugänglich ist, wird
auf eine detaillierte
Schilderung hier
verzichtet.
Ganz anders im gewerblichen
Bereich. Hier geht der
Gesetzgeber davon aus, dass
sich zwei Vollkaufleute
gegenüber sitzen, die
sich der Tragweite der von
Ihnen abgeschlossenen
Mietverträge bewusst
sind und hat keine
Vorschriften darüber
erlassen, was Gegenstand
eines (gewerblichen)
Mietvertrages sein kann. Es gibt keine gesetzlich
definierte
Mietfläche. So
können die in
gewerblichen
Mietverträgen
festgelegten Flächen
in großem Maße
variieren, wenn nicht
willkürlich festgelegt
werden.
Dieser - unbefriedigende -
Zustand, der i. d. R. zur
Folge hatte, dass in einem
zeitaufwendigem Verfahren
erst einmal Einigung
darüber erzielt werden
musste, was überhaupt
zur Mietfläche dazu
gehört, hat
schließlich die gif, Gesellschaft
für
Immobilienwirtschaftliche
Forschung e.V.
in
Wiesbaden auf den Plan
gerufen, wo anerkannte und
renommierte Fachleute aus
dem Immobilienbereich sich
darauf verständig
haben, welche der in der
DIN 277 definierten
Grundflächen zur
Mietfläche
gehören sollten.
Die ersten auf diesen
Überlegungen
basierenden Richtlinien
waren 1996 die
Mietfläche Büro
(MF-B) und 1997 die
Mietfläche Handelsraum
(MF-H), die
schließlich 2004 zur
vorliegenden MF-G
harmonisiert und
weiterentwickelt wurden.
Die MF-G wird heute von der
Branche allgemein anerkannt
und angewendet und hat
somit einen quasi
gesetzlichen Charakter
erhalten. Allen mit der
Thematik befassten Personen
kann nur geraten werden,
sich intensiv mit der
Problematik zu
beschäftigen.
Die MF-B, die auf der DIN
277 von 2005 basiert,
unterscheidet auf der
obersten Ebene nach MF-0
(keine Mietfläche) und
MF-G (Mietfläche nach
gif). Letztere wird weiter
unterteilt in
MF-G 1
(Exklusive Nutzung) und
MF-G 2
(Gemeinschaftliche
Nutzung), so dass sich
folgende Systematik
ergibt:
Bruttogrundfläche
(BGF)
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MF-0
(Keine
Mietfläche)
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MF-G
(Mietfläche
nach gif)
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MF-G
1
(Exklusive
Nutzung)
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MF-G
2
(Gemein-
schaftliche
Nutzung)
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Keine Mietfläche
MF-0
nach gif sind
folgende Grundflächen
nach DIN 277:
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Die
Technischen
Funktionsflächen
(TF), insbesondere
die Flächen
von Räumen,
die nach DIN 277-2
als
betriebstechnische
Anlagen
aufgeführt
sind;
sind die
technischen Anlagen
jedoch auf
spezielle
Mieteranforderungen
erstellt worden,
zählen sie zu
den
Mietflächen
MF-G.
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Die
Verkehrsflächen
(VF), also
Treppenläufe,
Rampen, die
Flächen der
Aufzugschächte,
Fluchtbalkone und
-wege
sowie die
Eingangshallen in
Shopping-Centern;
auch hier gilt,
sind diese
Flächen
aufgrund spezieller
Mieteranforderungen
errichtet, sind sie
Mietflächen
MF-G.
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Die
Konstruktions-Grundflächen
(KGF), insbesondere
die
Außenwände
und -stützen,
Innenwände und
-stützen,
Wände, die die
TF oder VF
umschließen;
leichte
Trennwände,
versetzbare
Konstruktionen,
Mietbereichstrennwände
sowie auf
Mieterwunsch
errichtete
Wände rechnen
zur
Mietflächen
MF-G.
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Zur Mietfläche
MF-G
nach gif
zählen:
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alle
Grundflächen
der DIN 277, soweit
sie nicht im
vorhergehenden
Absatz der MF-0
zugerechnet
wurden
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die
Grundflächen
der
Mietbereichstrennwände
werden den
Mietparteien
anteilig
zugerechnet
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Fahrzeugabstellflächen
werden nicht als
Mietfläche
MF-G
,
sondern als Mietobjekte
ausgewiesen
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die
MF-G nimmt die in
der DIN 277 von
1987
vorgeschriebene
getrennte
Ermittlung der
Grundflächen
von 1,50 m
Höhe und
weniger wieder auf,
beide Anteile sind
getrennt
auszuweisen
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Der Unterschied zwischen
MF-G 1 und MF-G 2
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Von
Mietfläche mit exklusivem
Nutzungsrecht
MF-G 1
spricht
man dann, wenn sie
einem Mieter
zuzuordnen sind,
von Mietfläche
mit
gemeinschaftlichem
Nutzungsrecht
MF-G 2, wenn
sie mehreren oder
allen Mietern
zuzuordnen sind;
letztere werden den
Mietern dann
anteilig
zugerechnet.
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Gegenstand gewerblicher
Mietobjekte können -
nach gif - außer der
Mietfläche MF-G auch
sogenannte sonstige
Mietobjekte
sein. Das
sind in der Regel
Flächen , die dem
Mieter aufgrund seiner
speziellen Nachfrage im
Rahmen des Mietvertrages
zur Verfügung gestellt
werden, z.B.
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Fahrzeugabstellflächen,
Schaufenster,
Eventzonen,
Marktzonen und
überdachte
Gebäudebereiche
im Freien, um nur
die wichtigsten zu
nennen.
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Zur genauen Ermittlung der
Mietfläche nach gif,
besonders was die
Messpunkte der
Flächenermittlung, die
Zuordnung der
gemeinschaftlich genutzten
Mietfläche und andere
Zweifelsfälle
betrifft, sei auf die
Original-Richtlinie
verwiesen, die von der gif
käuflich erworben
werden kann. Besonders die
grafischen
Erläuterungen sind
sehr hilfreich.
Der für das
Flächenmanagement
seiner Organisation
zuständige Leiter
sollte nicht nur den
Flächenverbrauch
seiner Firma - gemessen in
m² BGF - insgesamt und
pro (fest angestelltem
Mitarbeiter) kennen,
sondern auch wissen,
wie viel m²
Mietfläche dieser
Fläche
entsprechen.
Sollte sich bei einer
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
herausstellen, dass
der Betrieb der eigen
genutzten Immobilie evt. zu
teuer ist, muss die
Größe der
alternativ anzumietenden
Fläche bekannt sein.
Diese muss - in
Abhängigkeit vom
Zuschnitt der der
Räume und der
Arbeitsplatztypen - in etwa
der Fläche
entsprechen, die sich nach
Umrechnung der BGF auf die
Mietfläche (nach gif)
ergibt.
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